Kaku K

不動産含み益だけでMBA3回行けちゃう。 そりゃ日本だけ金利低かったら、ポートフォリオ日本に寄せますよね。今日サンフランシスコの銀行行ったら30年モーゲージの金利6.2%提示されましたが、日本は変動0.45%/固定35年1%台ですからね。賃貸不動産用の事業用ローンでも2%以下。 しかし今物件を買うと高いので、目先の低金利に惑わされて今のうちに持ち家を買おう！などとは決して考えず、引き続き賃貸物件に住み続けましょう！！(大家のポジトーーク笑)

流動性ジャブジャブの資本市場から調達したカネを燃やして膨らませた売上にマルチプルをかけてバリューエーションを創り出すキャッシュバーンモデル型のユニコーン、、、のツノをくっつけたハリボテロバにとっては一つの転換期。バリュエーションの伸びは遅くても地道にユニットエコノミクスの改善に注力してきたスタートアップに暫くは焦点が当たるでしょう。 ちなみに持分比率低下をもたらすダウンラウンドでの資金調達は、バーンレートが高いが故に資金を繋がないと失速するスタートアップ、及びその様な企業にバリュエーションが天井に近いタイミングで入るSVFの様なファンドにはかなり痛い。いやいやダウンラウンドに備えて希釈化防止条項(ラチェットor加重平均)を盛り込んであるから安心でしょ、、、とはいかないのが投資実務の世界。何故なら交渉力学上有利な新規投資家がラウンド参加の条件として希釈化防止条項の解除、またはPay to Play条項(既存投資家が本ラウンドでプロラタ比率を維持するだけの投資をしない場合は優先株を普通株に強制転換)の追加を要求するケースが多いため。ダウンラウンドの回避策/対策としては、(銀行が引くレベルのバーンレートでないなら)①エクイティではなくベンチャーデットで資金調達する、②ディスカウントをエサに契約期間を延ばして顧客に前払いさせて当面必要なキャッシュをかき集める、③(かつてFacebookがウルトラCとして実施した)従業員のストックオプションを割安で提供して実質バリュエーションを下げる、の主に3つがある。

アナログなオペレーションによる時間/金銭ロスが著しい建設の末端現場をターゲットにしたDX事業は今後伸びますよ。スタンフォードの同級生が半年前に北米市場をターゲットに同じビジネスモデルで起業し、私もアドバイザーを務めているのでアンドパッドのことはめちゃくちゃ研究させて貰っております笑。 そしてSaaSスタートアップには珍しいDCFバリュエーションを活用した資金調達。ベンチャー投資でDCFを使わないのは、(利益ではなく)キャッシュフローが赤字→黒字に転じるタイミングの設定に極めて恣意性が強く働くからです。過去5年ずっとキャッシュバーンしてきた会社が2年後から現金産み始めます、主張したところで「ホントかよ？」とフツーなるので。よってスタートアップの「現在」時点で唯一のプラス指標である売上にマルチプルを掛けるバリュエーションがベンチャー投資のデファクトになり、そこを逆手に取った中華系/一部シリコンバレーのスタートアップがジャブジャブな資本市場から調達したカネをめちゃくちゃに燃やして作った売上をベースにしたバリュエーションで上場ゴールをキメる、というトレンドが過去数年産まれました。 今回DCFベースのバリュエーションが通った、ということは、アンドパッドが①既にキャッシュフロー黒字化を達成もしくは極めて黒字に近い改善トレンドを実績として示している、もしくは②丹精込めて作った事業計画においてCAC→LTVの転換の動線(要するに燃やしたカネが一過性ではなく長期の顧客囲い込みに貢献しているという説明)の説得力が高かった、のどちらかだったと思慮。資本市場の環境が変わったとて、特に環境変化前の春先に組成したファンドが引き続き投資先を求めることに変わりはないので、クチで大層なビジョンを語るだけでなくちゃんと事業計画練り込んでくるカタい案件に投資が集まるのは自然なことでしょう。 余談ですがDCF法がマルチプル法よりマーケットの調整による影響を受けにくい、という本稿の説明には大いに疑義があり、寧ろ割引率の金利を通じて分かりやすくモロにマーケット調整の影響を受けます。マルチプル法は類似企業の売上と時価総額の乖離という結果論に基づくもので、間接的にはマーケットの影響を受けるが。

アメリカで持ち家の嗜好が強いのは、インフレ水準に合わせて家賃が毎年自動改定されるという貸手側に超絶有利なルールのため(今のインフレ水準下ではさすがに来年ヤバい値上がり率になるので10州程度で州政府がrent control による介入に乗り出す模様)、①さすがに賃貸が割に合わなすぎるのと、デフレ気質の日本と異なり② (稀にリーマンショック級のアノマリはあれど)住宅価格が緩やかに上昇し続けるために売却益が見込みやすい=持ち家が移動の足枷にならないためです。 特に①に関して記事の通り日本は借地借家法により借主の権利が強く家賃改定や立退きを求めるハードルが高いく、賃貸に住むデメリットが他国に比べて相対的に低いのは事実でしょう。 日本でも、大家が既存の物件にRent-to-Ownのオプションをつけてプレミアム付きで貸すことに追加コストは無くアップサイドしかないので(売れたら与信枠増えるのでまた融資引いて新規に物件を買えば良い)、需要の強さは不明ですが、特に法人大家が持つ分譲賃貸物件では導入余地があると思います。