2024年の不動産市況はどうなる?
あけましておめでとうございます!
2024年が始まりました。皆様、本年もどうぞよろしくお願いします。2023年12月の不動産データも出てきたので、2024年の不動産市況を考えてみましょう。まずは2023年を振り返りましょう。
なお、本記事で扱うのは実需の不動産市況になります。データの便宜上、首都圏のデータを参照しておりますが、トレンドとしては全国同様になります。
2023年の振り返り
結論から言うと、2023年は不動産価格の上昇が見られた一方で、2020年、2021年、2022年に見られたような急激な上昇はありませんでした。同時に、2023年後半からは価格の上昇が停滞し、高止まりした傾向が見受けられます。
ここで言及するデータは便宜上、首都圏の中古マンションおよび新築戸建てのマーケットに限られますが、傾向としては日本全国に共通すると考えて差し支えありません。また、新築戸建のが売り出し価格となっているので、成約単価はかなりデータ数が少なく（ディベロッパーが公開しない）ためです。もちろん成約価格とは乖離がありますが、トレンドは追えます。
不動産価格が上昇傾向にあることは明らかですが、同時に在庫も増えています。2020年に始まったコロナショックにより、家を売りたい人が減少しまたディベロッパーも仕入れを抑えました。一方で、買い手側は、家に対する需要が高まるいわゆる「巣ごもり需要」が強く不動産価格を押し上げました。
また、2016年から始まったマイナス政策、付随する金融緩和、そして各銀行による住宅ローン金利の競争により、住宅ローンの低金利が進行し、家が購入しやすくなりました。これも不動産価格上昇の一因です。
新築マンションにおいては、好調な需要と、原材料費の高騰や建築人件費の増加が背景にあり、建築コストの上昇が新築マンション価格の上昇につながっています。首都圏新築マンション価格1億円超えとメディアでも騒がれましたね。中古マンションは、新築マンション価格の動向に連動する部分があり、これに引っ張られる形で価格が上昇しています。
一方で、在庫状況に目を向けると、2023年は在庫がかなり増加しました。しかし、これが売れ残り物件の増加を意味するわけではなく、むしろコロナ前の在庫水準に戻ったと考えるのが妥当です。2023年後半においては、在庫の増減はある程度落ち着き、需給バランスが取れた状態にあると言えます。したがって、現在は価格が高止まりし、需給バランスが取れている市場状況に近づいているとも見れます。
また、2021年から進行している円安傾向も不動産価格の上昇に寄与しています。アメリカでは物価高騰に対応して大幅な金利の引き上げが行われていますが、日本は金利を据え置いています。この金利差が円安傾向につながり、2021年初頭には約105円だった日本円が現在140円を超える水準にまで下落しています。外国人投資家から見れば、日本円が約2/3になったことにより、日本の不動産がより購入しやすくなっています。これにより、価格が上昇しているにもかかわらず、円安の効果が相対的に大きいため、特に外国人富裕層や外国人が好む都市部のマンション価格にはさらに拍車がかかっている状況です。
リモートワークの普及により、首都圏から郊外への人口流出が進むのではないかという見方もありました。しかし、実際にリモートワークが始まって約３年が経過し、現在を見ると、日本の東京圏の人口は依然として増加傾向にあります。リモートワークがある程度普及しているにもかかわらず、便利な立地と居住性の高い住宅への需要が強いことが明らかになっています。
一方で大阪・名古屋圏は減少を続けており、東京圏への集中が見てとれます。
まとめると
2023年の不動産マーケットを総括すると、
- 低金利の継続と銀行各社のローン金利競争の加熱による価格上昇の継続
- 円安基調によって海外からの不動産購入需要が旺盛
- 在庫の増加による、2023年後半からの需給のバランス化
といえるのではないでしょうか。
2024年はどうなる？
2023年を振り返り、2024年の不動産マーケットのテーマは大きく二つだと考えています。
一つ目は政策金利の上昇、いわゆるマイナス金利の解除です。
もう一つは、建築費のさらなる高騰による新築マンション価格の上昇と、それに伴う中古マーケットの上昇の要素です。
金利上昇の可能性は？
近年、現在の物価高騰と賃金上昇の流れを考えると、2016年から始まったマイナス金利は、今年の7月や10月に解除される可能性が30％ほどあると私は思います。
一方で、政策金利の利上げについては、賃金上昇が先立ちます。大手企業の賃上げの流れがうまれていることはいいことですが、日本は多くが中小企業に勤務しており、日本全体の賃金水準が上昇することが必須です。
金利上昇を極端に恐れる人もいますが、金利上昇には好景気が伴います。2023年は円安・紛争によるコストプッシュ型の物価上昇だったため、家計の圧迫感が強かったですが、賃金上昇が伴う物価上昇に繋げられるかは本年正念場と言えます。
ただし、解除されたとしても大幅な住宅ローンの変動金利の上昇は起こりづらいです。なぜなら、マイナス金利が始まって以来、約七年間、変動金利は低下し続けてきました。政策金利は変わっていないのに、です。これは、各銀行が金利競争を行い、ネット銀行のような低コストの銀行業が発展した結果、金利を下げて価格競争を行ってきたためです。現在、変動金利は最低水準0.2%台となっていますが、これはマイナス金利の影響のみならず、大きく下がったものです。
したがって、金利上昇はもちろんマーケットに冷や水を浴びせる形にはなりますが、皆さんが想像するような大暴落につながるような金利上昇は難しいと考えています。アメリカでは6%～7%の金利上昇が見られることもありますが、人口状況などを鑑み、日本は必ずしも同じ道をたどるとは限らないと私は考えています。
建設業2024年問題
もう一つ注目すべき事象として、新築マンション・戸建て価格の高騰予測があります。2023年までの主要な原因の一つとして、原材料費の高騰や建築士の人件費の増加がありましたが、これは今後も続く見込みです。円安基調の影響も受けていますが、2024年から始まる建設業の新しい論点として、建築の「2024年問題」と呼ばれるものがあります。
これは、2024年4月から建設業界における残業や労働規制を厳しくすることにより、これまでどおりの建築スケジュールやコストでは建築が難しくなるというものです。
ここに示されたグラフは、これまでの建築費の上昇を示しており、さらにこの改定により、今後もまだ上昇する余地があることが分かります。
ディベロッパーは2－3年の単位で建築計画を立てますが、2025年や2026年までのプロジェクトに関しては、すべて建築費が上昇すると見立てています。この建築費の上昇が、新築マンションや戸建ての価格上昇につながると考えられます。
結果として、新築マンション価格が上昇すれば、それに引っ張られる形で中古マンションの価値も相対的に高まります。金利上昇局面の中、このコスト高による価格上昇にディベロッパーがどう立ち向かっていくかが、注目したいところです。
つまりどうなる？
踏まえて、2024年における不動産市場の動向を考えると、金利上昇と建築費用の高騰という二つの要素が主要な影響を与えていると考えています。
不動産在庫については、現在均衡が取れており、過去ほどの価格上昇トレンドはないと思われます。ただし、ピークアウトして大幅に下落するような市場にはなりにくいと予想しています。さらに、円安基調の背景下では、特に大手企業の決算が好調に進む可能性もあります。これにより、特に首都圏のマンション市場は日経平均株価と連動する部分が大きいため、株価の上昇に伴ってマンション価格も上昇する可能性があります。
企業の業績が上昇すれば、賃金の上昇に伴い金利上昇の要素が生まれます。しかし、政策金利がプラスの世界に入ったとしても、過去7年間にわたるマイナス金利期間に形成された銀行の低金利ビジネスモデルが根付いているため、不動産購入が容易な状況は変わらないと考えています。
結論として、2024年の不動産市場は現在の状況を維持しながら進むと思われます。高止まりともいえるでしょう。一方で、個別エリアの市場動向は異なる可能性がありますが、前述した通り、円安基調下では都心のマンションが海外投資家から人気を集めることが予想されます。一方で、変動金利以上の固定金利の上昇と、人口流出により、郊外を代表とした年収が低い層向けの市場では購買力が下がり、価格が下落する可能性もあります。
住宅購入を検討している人へ
私の基本スタンスは変わらず、住宅ローン金利を良い条件で借りられる人は、資産価値の高い物件ん早めに購入することをおすすめしています。不動産価格が大きく下落する可能性は低く、都市部の人口は上昇傾向にあるためです。リーマンショック時でも、7％程度の下落留まり、速やかに回復しました。それを待っている間の賃料支払は馬鹿にならず、住宅をいつか買おうと思っているなら、早い判断が必要です。3年前からの価格差を見てしまうと、どうしても尻込みしてしまう部分があると思います。「相場に過去はない」と投資の格言としてありますが（もちろん自宅購入は投資ではありませんが）、今現在のフラットな目線で判断していく気概が必要です。
売却検討している人へ
また、物件売却を検討している人。「今高いから売ろう」と思うのは誤りです。今高いということは買うのも高く、また一旦賃貸、というのも実は筋が通ってません。どうしても不動産は取引に手数料がかかるものです。
売却は常に、自分のライフスタイルに合わせたタイミングでの売却を検討すべきです。今のライフスタイルに合わなくなったから住み替えるが正しいのです。高価格であるからといって無理に売却するのはおすすめできません。では売るとなった際は、売り出し価格を強く出しすぎる不動産担当者には注意です。前述した本年の相場感を意識した売却活動が望まれます。
本年もよろしくお願いします。
まとめますと、2024年の不動産市場は、マイナス金利解除の可能性を考慮しつつ、資産性の高い物件を見極め、良い住宅ローン条件を活用して住宅購入を進めることが賢明です。
私たちも、さらによい住宅取引をサポートできるサービスを提供していきたいと考えています。今年もどうぞよろしくお願いいたします。
2024年が皆様にとって素敵な1年になりますように。
参考
本年もよい情報を発信できるように心懸けていきます。
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