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ロジカル不動産

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55本の記事

不動産テック企業の「なかの人」が、家を買う・売るなら押さえておくべき最新の不動産・住宅トピックを、適宜解説していきます。

他 1人の投稿者

株式会社TERASS 代表取締役社長

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24年4月不動産マーケット解説：政策金利上昇でも冷静なマーケット。浮足立たずに賢い不動産売買を。

全体に公開・2024/04/30

　当社TERASSは3月末決算なので、4月から新年度が始まっています。本年度もどうぞよろしくお願いします。また2、3月という実需不動産における商戦期が過ぎ去り、不動産市況としても新たな局面に入っていくのがこの4月でしょう。 ❏政策金利上昇を受けて　なんといってもまず触れなければならないのは、3月に決定された政策金利の利上げについて。13年ぶりとなるこの利上げは、長きにわたったデフレ経済からの完全な脱却を意味し、また春闘の成果によって給与水準の上昇が高く期待される景況感を意味していると思います。ではこの利上げによって、不動産市況にはどのような変化がもたらされるのでしょうか？　まず考えられるのは、住宅ローン金利の上昇です。多くの銀行の住宅ローンの変動金利は、短期プライムレート（短プラ）を参考として決定される方式であり、その短プラは政策金利の影響を強く受けるため、－0.1%から0.1へ上昇した政策金利下においては、変動金利は上昇して然るべきです。一方で、状況はそう簡単でもなく、現在はネット銀行の台頭により住宅ローン変動金利の低金利競争が強く発生しています。政策金利は-0.1%で変わらなかったこの期間であっても、住宅ローン金利がますます下がっていったのはそのためです。各銀行、競争力のある金利を見極めつつ、また団体信用生命保険や他のサービスなどと組み合わせながらいいサービスを追求していくことは変わらないでしょう。

初の書籍を出版します！｜住宅購入の思考法

全体に公開・2024/04/24

なんとこのたび、わたくしの初の書籍がダイヤモンド社より4月24日に発売されることになりました！！ Amazonページなんと480ページ！普通のビジネス書の約1.5倍のページ数という非常に分厚い本が完成しましたが、これを見れば住宅購入に関してはほぼ問題なく、失敗することなく済むのではないかという決定版として作らせていただきました。小説形式で楽しく読めます実はこの本、小説です。サラリーマン夫婦が家を買う過程を描きながら、もちろん失敗したり喧嘩したり、また父親との確執を乗り越えながら、良い不動産営業に出会い、その中で不動産購入の知識を学びながら、最終的には理想の家に巡り合えるというストーリーになっています。

2024年の不動産市況はどうなる?

全体に公開・2024/01/15

あけましておめでとうございます! 2024年が始まりました。皆様、本年もどうぞよろしくお願いします。2023年12月の不動産データも出てきたので、2024年の不動産市況を考えてみましょう。まずは2023年を振り返りましょう。なお、本記事で扱うのは実需の不動産市況になります。データの便宜上、首都圏のデータを参照しておりますが、トレンドとしては全国同様になります。 2023年の振り返り結論から言うと、2023年は不動産価格の上昇が見られた一方で、2020年、2021年、2022年に見られたような急激な上昇はありませんでした。同時に、2023年後半からは価格の上昇が停滞し、高止まりした傾向が見受けられます。

住宅ローンで失敗しやすい人の特徴

全体に公開・2023/03/26

今日は住宅ローンで失敗しやすい人の特徴をお伝えしていきたいと思います。住宅ローンで失敗するというのはどういうことか？基本的には、本来もっといい条件の、その人に合ったローンを組むべきなのに、それを知らずに、もしくはそれが分からずに、最適ではないローンを組んでしまうことを失敗として定義できると思います。物件価格によりますが、標準的な物件価格（4-5000万程度）だとしても、35年間換算で150万円ほどの支払いの差が出る可能性もあります。その際に、どういう人がそういったことが起こりやすいのかというのをお伝えすることによって、なるべく皆様が自宅で良い住宅ローンを選ぶときに、そういったことが起きないようにしてほしい。もちろん、住宅ローンで大失敗ということはなくて、基本的には家を買うために使うローンですので、ローン自体で大損するとか、返せなくなってしまった、みたいのはローン選びのせいではなく、資金計画やそもそも良くない物件を買っているのが原因です。ぶっちゃけ、ローン選びを間違えたから、衝撃的な損をするということはないので、ご安心下さい。ただしもちろん、せっかくの大きな買い物なのでちょっとでも特に行きたい。という人は、下記の特徴を知った上で、それをさければおおよそうまくいきます。では行きましょう。

謎多き未公開情報を徹底解説。未公開情報に踊らされないためには。

全体に公開・2023/03/20

今日は「未公開物件」の探し方について徹底解説していきます。家探しをしたことがある方ならば、おそらく聞いたことがあると思います。未公開物件についての解説や情報もいろいろとありますが、解説しきれてないところも含めてしっかり解説していきます。なんで未公開なのか、そしてどうやったら入手できるのか、そしてその情報の注意点を網羅的に解説していきたいと思います。真の未公開物件とは? ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)にも載っておらず、REINS(レインズ)という不動産会社のみが利用できる物件情報共有データベースにも登録されていない物件の事です。一部ポータルサイトには載っていて、REINSに乗ってる物件を未公開と呼ぶ人たちがいますが（会員登録で未公開物件多数！とか言っているやつもだいたいこれです）、REINSに乗っていれば不動産仲介会社を通せばだれでもアクセスできるので未公開とは言えません。なのでポータルサイトにもREINSにも載ってない物件が本当の未公開物件となりますが、

スタートアップ経営者(上場前)におすすめのローンの借り方

全体に公開・2023/03/15

最近ローン系の記事を多く書いていることもあり、「スタートアップ経営者（上場前）ってそもそも家買えるの？ローン組めるの？おすすめのローンがあれば教えて欲しい！」という声をいただき、当記事を書くことにしました。ニッチ、、だけど、限られた人にぐっと刺さるかもね、ということで私自身も調べつつ書いてみることにしました。また余談ですが、、先週の米国SVB破綻による今後の住宅相場の展望についてはTwitter発信をしたので、ぜひご確認を。なぜスタートアップ経営者のローンは通らないのか? これは一言、"銀行からみる"信用力が乏しいから、です。が、スタートアップの定義をしておいたほうがいいなと思い、当記事においては以下のように定義します。

住宅ローン審査で落ちる理由とその対策

全体に公開・2023/03/04

社会人になって、久しぶりに自分が値踏みされるような感覚、、と名高い、「住宅ローン審査」ですが、今日は「住宅ローン審査で落ちる理由とその対策」について解説していきます。現在住宅購入を進めようとしている方で、自分は審査に落ちてしまうんじゃないかって不安を抱えている人も多いかと思います。もしくは流石に落ちることはないだろ、、と思っていても、減額や、利率が高くなってしまった、、ということは多々起きるのが実態です。特に今不動産価格が高騰している中、審査が厳しくなりやすいというのも実態です。当社事業で1000件以上の取引に携わってきた経験をもとに、皆さんが少しでもいい住宅売買体験ができるよう、抑えるべき知識をお伝えできればと思います。

差額100万円以上も!? 知らないと損する住宅ローン選びのコツ

全体に公開・2023/02/19

今日は住宅購入にあたってかかせない住宅ローン選びのコツをお伝えします。現在金利の高まりや日銀総裁の交代予定もあり、住宅ローンに対する注目が高まっていると思います。今住宅購入検討を始めた方や、住宅ローンで少しでも損したくない方。ぜひ、プロの視点を学んでいってください。そもそも、私が知っているだけでも100以上の住宅ローン商品がある中、その選択を間違えれば数百万円という単位で損してしまうことにもなりかねない。住宅ローンを選ぶということは住宅購入にあたって、最も大事なことの一つと言っても過言ではないでしょう。住宅ローン選びのコツ・ポイントは？今回は、住宅ローン選びをする際のポイントを2つ紹介したいと思います。

仲介手数料は何か？値引きは可能？

全体に公開・2023/02/11

今日はこのテーマ。売却と購入とでありますが今日は購入フォーカスでいきます。不動産購入の仲介手数料とはなにか？住宅を売買するときは（もっと方式はありますが）、大きく分けて2つの方式があります。「直接取り引き」か「仲介会社を間に入れて仲介してもらう（媒介取引）」です。直接取り引きは、新築マンション購入はほぼこれにあたります。いわゆるBtoC取引というものですね。建てた会社が、そのまま消費者に売る。この場合は仲介手数料は発生しません。一方、個人から個人へ、不動産を売買する場合、やろうと思えば直接取引もできます。が、不動産は金額も高く、またローンも絡む、そして何より消費者にとっては経験値が少ない取引であるため、それをサポートする不動産会社（宅建事業者）が、取引を仲立ちします。その報酬として、仲介手数料が存在します。

住宅購入の頭金、入れるべき？目安は？

全体に公開・2023/01/29

先週マンション購入のススメを投稿しましたが、では実際に買うとなった時の頭金どうすべきか質問も頂いたので解説します。結論から先に伝えるスタイルでいくと、「頭金は（ローン条件が悪くならない限り）、少ない方がお得」です。だよね。(ニヤリ）　と思う人は金融リテラシーが高いですね。どういうことだね、ということで、順をおってみていきましょう。頭金とは？払う理由そもそも頭金とは、「物件購入時に、物件価格に当てるために、ローン以外で払うお金」のことを指します。よく混同されがちなのが、「購入諸費用」です。購入諸費用は、物件価格ではなく、購入に当たるまさに諸費用なので、これは払う必要がありますし、これは頭金ではありません。いろいろケースがありますがおおよそ物件価格の約5－7%ほどかかります。

家の探し方ススメ（特に中古マンション編）

全体に公開・2023/01/25

超基礎的ですが、意外と話してなかったなと思いまして解説します。まず成功する家さがしとは？なんでしょうか。これは、自分のライフスタイル・経済要件に真にあった住宅を、できる限り低コスト・最短距離で購入に至ることだと定義します。家を購入する瞬間は、多くの人は幸せです。もちろんそのまま幸せになってもらえることが多いのですが、中にはこんなはずじゃなかった、、もしくはそこまでいかなくても、もっといい購入ができたとあとになって思う。もしくは外から見ているとそう思う購入になることもあります。自他ともに認められるほどいい購入とは、上記の定義だと思います。特に、多くの人が住宅購入は初めてのことが多いので、自分の希望だと思っているものが、正しくない、むだなこだわりを持ってしまっていることもあります。自分の要望に沿ったものではなく、その手前の、叶えたいライフスタイル・経済条件に沿った家を買うということも成功の不可欠なポイントだと思います。

2023年の不動産・住宅マーケットはどうなる？

全体に公開・2023/01/10

あけましておめでとうございます。私はすっかりお正月を遠い過去に感じていますが、皆様いかがでしょうか？なぜ遠い過去に感じるかの理由の一つに、年末から今にかけての強い市場の変化予測と、また取材も多く受けてきたことがあります。前回、2022年の振り返りをしましたが、それを踏まえて、今年を予測しましょう。 ※データの便宜上、首都圏のデータを主軸としていますが、大きな動きは全国共通です 2020年以降、不動産価格は上昇したが、高止まり感あり 2020年の瞬間的な下落だけがあったものの、底から怒涛の追い上げを見せた住宅不動産資料。価格の安定を見せていた新築戸建も大きく価格を上げる相場となりました。が、直近の11月12月は少し価格の落ち着きを見せており、今年の動向が注目されている所以です。

2022年の不動産市場はどうだったのか｜予測の振り返り

全体に公開・2022/12/31

大晦日ですね！今年の1月3日にこちらの記事を投稿していました。予測として、以下のように私は述べていました。以上4つの観点を述べてきましたが、それらを踏まえた結論としては、「2021年ほどの値上がりはもうない。どちらかというと価格調整に入る。郊外戸建て検討の方は10月以降が買い時。ただ、引き続き購入検討者は多いので、人気スペックマンションへの需要は固い」という見立てになるでしょう。一言で言いたいところですが、いろんな要素ありますね。今見ると、ほう、、と言った感じですが、ではどうだったでしょうか。見ていきましょう。便宜上首都圏価格を表示しますが、全国都市部ではほぼ同じ動き方でした。

利上げ??住宅ローン・不動産市場今後どうなる？

全体に公開・2022/12/25

日本銀行（日銀は）20日に金融政策の修正を発表しました。それは、長期金利の金利上昇の許す幅を甘くする、というものでした。「これまで0.25%程度としてきた長期金利の変動許容幅を0.5%に拡大」これにより、事実、長期金利の標準とされる10年もの国債は0.25％程度から0.46％程度へ。ドル円は4円高くなり、日経平均一時800円下落しました。あまり経済政策に詳しくない方は、金利上がったのか、、という印象だけを持たれるかと思いますが、実はもうちょっと話は複雑です。まずは今回のニュースを仕組み含めて理解をしましょう。金利は2つある。今回の対象は長期金利金利には短期金利と長期金利の2つがあります。短い期間と長い期間の話ね、、という感覚ですが、実はこの金利は決まり方が違います。

フラット35、ちゃんと知ってますか？

全体に公開・2022/12/18

なんどもお伝えいている通り、住宅購入において住宅ローン選びはとっても大事です。また、ローンについて詳しくなること、そして専門家・ローンに詳しいエージェントと資金計画・ローン選びをすることは非常にインパクトが大きいです。といっても、正直属性のいい人が余裕のある住宅購入をする場合はそんなに難しくないんです。ネット銀行が金利がやはり安いので、あとはどこにしようかな、といったところ。一方、やはり借入金額を伸ばしたい、や少し信用属性において難がある場合は、どこでどうローンを借りるかというのは頭を悩ます場合が多いです。本日は、おそらく一度は聞いたことある「フラット35」について、意外と知らない人も多いということで、解説していきたいと思います。

タワマン節税の終えん？

全体に公開・2022/12/03

先日タワマンの記事を書きましたが、ちょうどトピックが生まれましたね。タワマン節税、不公平是正へ　２４年度以降、相続評価額上げ―政府・与党先日の記事で、タワマンのメリットの一つに税金が安いと書きましたが、その状況が変わってきそうです。以降、私は税の専門家ではないので、専門的な部分や詳細な計算などは税理士さんにお任せするのが正解ですが、私としてはその手前の、タワマン節税とはなにか、そしてなぜ是正されるのかという点についてお話したいと思います。さて、これについてですが、あくまで検討を始めるかもよ、という状況なのでまだわかりません。ちなみに毎年12月10日あたりに、「税制改正大綱」というものが発表されます。これは翌年以降の税制改正の方針が記載されたもので、特に消費者としては住宅関連の課税・税控除はインパクトが大きいため、業界人含め大注目イベントとなります。

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