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2023年12月30日 公開 
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中村 磨樹央
株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
マンションを建設するには４つの方法があります。
①工場跡地などの購入（一般的な土地仕入れ。番組の話も含め様々な仕入れルートが存在）
②等価交換（地権者から土地を買ってマンションを建て、地権者に等価分の住戸を渡す）
③マンション建替え（老朽化したマンションの管理組合と交渉し、建て替え事業に参加）
④再開発（地方自治体が主導。駅前商店街・低層住戸などの一体開発を伴う）
このうち、首都圏では①②が少なくなっているのは番組の説明の通り。例えば、売り出し中の①の事例は、https://www.31sumai.com/mfr/X1429/
③のマンション建替えも、旭化成だけでなく大手デベ各社が参入し競争が激化しています。例えば、売り出し中の③の事例は、https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/chitosekarasuyama/index.html?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=gxss_03_station&gclid=CjwKCAiA-bmsBhAGEiwAoaQNmt7I-0fT9naZCzRD9Sgx_1te0QtSDVqFPN82bm_MgBGro0wm-ndzGhoCcWUQAvD_BwE
さて、「土地がない」×「需要がある」場合、どうするのか。物理的に切り分けると、
１）山を削って建てる・郊外に建てる
２）海の上に建てる
３）空に建てる
４）今あるものを建て替える
このうち１）と２）がこれまでの開発です。光が丘や港区・浦安沿岸などなど。いよいよ残されたのが３）と４）になります。
４）を実行する上で足かせとなるのが、「住民の合意形成」です。2023年も建て替えに係る区分所有法改正の話が紙面を賑わしました。今後改正が徐々に進み、2035年頃には「議決権行使者の4/5 or 3/4以上の賛成で建替え可能」に至るかもしれません。既存住民の生活と建物の機能不全のトレードオフなので時間はかかるでしょう。
３）の「空に建てる」とは、つまり「タワマン」です。容積率・高さ制限さえ緩和すれば、技術上はマンションの高さを伸ばすことができます。そうすると、空から土地を捻出できるわけです。規制緩和は国交省と地方自治体次第。
これからの大型物件は３）と４）を中心に進むでしょう
①工場跡地などの購入（一般的な土地仕入れ。番組の話も含め様々な仕入れルートが存在）
②等価交換（地権者から土地を買ってマンションを建て、地権者に等価分の住戸を渡す）
③マンション建替え（老朽化したマンションの管理組合と交渉し、建て替え事業に参加）
④再開発（地方自治体が主導。駅前商店街・低層住戸などの一体開発を伴う）
このうち、首都圏では①②が少なくなっているのは番組の説明の通り。例えば、売り出し中の①の事例は、https://www.31sumai.com/mfr/X1429/
③のマンション建替えも、旭化成だけでなく大手デベ各社が参入し競争が激化しています。例えば、売り出し中の③の事例は、https://www.atlas-web.jp/atlas/mansion/chitosekarasuyama/index.html?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=gxss_03_station&gclid=CjwKCAiA-bmsBhAGEiwAoaQNmt7I-0fT9naZCzRD9Sgx_1te0QtSDVqFPN82bm_MgBGro0wm-ndzGhoCcWUQAvD_BwE
さて、「土地がない」×「需要がある」場合、どうするのか。物理的に切り分けると、
１）山を削って建てる・郊外に建てる
２）海の上に建てる
３）空に建てる
４）今あるものを建て替える
このうち１）と２）がこれまでの開発です。光が丘や港区・浦安沿岸などなど。いよいよ残されたのが３）と４）になります。
４）を実行する上で足かせとなるのが、「住民の合意形成」です。2023年も建て替えに係る区分所有法改正の話が紙面を賑わしました。今後改正が徐々に進み、2035年頃には「議決権行使者の4/5 or 3/4以上の賛成で建替え可能」に至るかもしれません。既存住民の生活と建物の機能不全のトレードオフなので時間はかかるでしょう。
３）の「空に建てる」とは、つまり「タワマン」です。容積率・高さ制限さえ緩和すれば、技術上はマンションの高さを伸ばすことができます。そうすると、空から土地を捻出できるわけです。規制緩和は国交省と地方自治体次第。
これからの大型物件は３）と４）を中心に進むでしょう
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いいね68
佐藤 元則
NCB Lab. 代表
高くてもコンシェルジュつきのマンションに住みたい人がいる。ほとんどコンシェルジュを利用しないだろうに。それよりも広さと環境でしょう。
- いいね16
いや本当にどんどん値上がりしてますよね。住み替えようにも値段がとんでもなくて難しい今日この頃 😓 都内に住んでますが確かに資産家（親に買ってもらった等）とかパワーカップルがめちゃくちゃ多いんですよね。意外と地方移住も進みませんし、まだまだ相場が下がるイメージが持てないです……。
- いいね24
いろんな本とか読んでいて、来年は団塊世代が全て75歳以上になり、経済活動の効率化が求められ、2025年は東京都の人口が1398万人を見込み、ピークを迎え、2026年には高齢者の5人に1人が認知症患者に。という未来を考えると、向こう数年はマンションデベロッパーは獲得に専念して、数年後は高齢者を都市部に進めて住んでいただくというシナリオと、訪日外国人からの需要も捉えるとしばらく安泰ですね。イールド、単価が維持できるというのは、とても有利ですし、高齢者には既存の建物を、高齢者向けにカスタマイズすれば良いと思いますし、地域住民との関係性のある地域だと尚更、本来の「都市開発」力が発揮されますね。今日も仕事と勉強頑張ります。
- いいね22
待ってました！
大酒さんと柳橋さんペアの「NewsPicks NOW！」
最高すぎます。
今あるデータで番組作って語るだけではなく、デベロッパーのプロの方々に取材・インタビューして発信する。
すごく面白いです。
中でも印象に残ったのは、旭化成さんの
「地域の方にも愛される建物にする」と言うこと。
ほんとに素敵な番組をありがとうございます！
次回作も楽しみにしてます！
大酒さんと柳橋さんペアの「NewsPicks NOW！」
最高すぎます。
今あるデータで番組作って語るだけではなく、デベロッパーのプロの方々に取材・インタビューして発信する。
すごく面白いです。
中でも印象に残ったのは、旭化成さんの
「地域の方にも愛される建物にする」と言うこと。
ほんとに素敵な番組をありがとうございます！
次回作も楽しみにしてます！
- いいね13
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