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「日銀の利上げでマンション価格が下がったら買おう」という発想は捨てた方がいい。①需給が調整され、②エリアとしての魅力が格段に上がり、③その地政学的位置付けにおいて歴史的な変化が起きた結果として「世界とダイレクトに繋がった」という局面転換をまず認めるべき。その認識を持たなければ、永遠に価格下落を待ち続けることになるだろう。東京のマンションは以前のような「閉じられた世界」の買い手の「懐具合」を相手にする生き物ではなくなった、という頭の切り替えをすべき。実は、日銀が利上げをするときは、日本が明確にインフレ基調に入ったときで、そのときこそ、むしろ東京のマンションの価格が上がるとき、だと考えるべきなのです。
もう一つ、前回のバブル崩壊は、リアルタイムで物価をモニタリングすることが出来なかった時代に、日銀が「インフレ鎮静化局面」を、「インフレ加速局面」と見誤って金融引き締めをし過ぎた(利上げと不動産業向け融資の総量規制を行った)結果起きたということがわかっていて、それをよく知る日銀の植田総裁は、「平成の鬼平」を自称した三重野元総裁の誤りを繰り返すことはないだろうということを申し添えておく。
・リアルタイム物価データと総務省CPIについて
http://www.price.e.u-tokyo.ac.jp/img/news/np-103.pdf
野村不動産の売上に対する住宅比率は、2008年は56%だったのが今や45%になっているとのこと。原因は自転車操業で売り切りするマンション事業より、安定したオフィス貸し事業が増えてきたため。他のデベロッパーも同じ傾向にあるそうです。
都内のマンションは、もう大手デベロッパーしか残っておらず、新興企業が入る余地はありません。大手デベロッパーはオフィス賃貸の売上を元手に納得いく価格でマンションを販売するので、いつまで経ってもマンションの値段は下がらないのです。住宅部門の粗利率も、長らく20%だったのが直近は25%を超えています。
供給側の事情はわかりましたが、そもそもマンション自体の供給が減り、都内の物件購入は共働きなど限られた人達しか出来なくなっています。
高齢化社会でも、都内のような利便性の高い場所にあるマンションは引くて数多です。今後マンションはもっと安くなるのか、見込みは薄いように思われます。
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