相続節税、イタチごっこ 不動産「小口化」市場が急伸
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業界では有名な『不動産小口化商品』の記事。
不動産小口商品はいわゆる相続税対策で良く活用されますが、基本は好立地で稀少性の高い物件で組成されます。
単純に投資用の不動産としても個人的には良いスキームだと思いますが、専門家からは不動産会社がぼってると嫌われます。あくまで私見ですがスキームのポイント。
（スキーム自体のポイント）
・一般的には 任意組合型不動産小口化商品 1 棟の不動産を複数の投資家で共有して持つ(信託スキームもあるが、一部のメーカーのみで利用)
・ 1 口 100～1000 万円で 購入が可能(最低ロットは500～1000万円が多い)
・相続税評価額が時価の2～3割程度の物件が多い。(ケースバイケース)
・ 対象となる不動産は 10 億円を超える好立地物件のため値下がりがし難く、また税法上の時価と実際の時価に大きな乖離がある。
その特徴を生かして、親族に対する財産移転のスキームとして活用される。
・ 好立地物件は不動産自体の時価が高いため不動産の利回りが出難い。
・売却時期を調整するために売却損のリスクが私見では非常に少ないと思う。不況なら売却を先延ばしにするので。高立地物件なので、日本の人口が減っても世界的なニーズはある物件が多いと思う。ただし、天災リスクはある。富士山噴火など。
・ 自分の持ち分だけを他に譲渡することは出来るが
不動産自体の譲渡については自分の判断で行う事が出来ない。
・持ち分の譲渡はできるがあまり市場がないので、そこは期待しない方が良い。
・登記上はあくまで組合の理事である不動産会社の登記になるため、倒産したときに差し押さえリスクなどが理論上はありえるが、まだ実例がない。
重ねて言いますが、あくまで個人的な見解ですので、ご承知起きください。
(追記)
あとは、ファイナンスがつけられないのも大きなポイントですので、付け足しておきます🙇♂️
