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5年前、ホテルニューオータニの知人が苦笑いを浮かべながら言ったことをよく憶えています。「近く(赤坂見附)のアパのほうが、うちより高いってどうよ!」

ちょうどリーマンショック直後、インバウンド以前で、ニューオータニにも1万円そこそこで泊まれた頃でした。今ではとても考えられませんが。

ニューオータニが1万円そこそこ、アパが2万円という逆転現象が、知人の言う通りシーズン、日によってあったのです。

閑散期に料金を下げることはあっても、繁忙期に上げることはなかったホテル業界にとって、この市場原理型の値決めシステムは画期的でもあり、同業者からは異端視もされました。

こんなことを考えつくだけあって、聞き手を飽きさせない人物です。アパグループ代表の元谷外志雄さん。

ここではとても書けないこと、書き切れないことが山ほどあって口惜しい。独特のテイストを味わっていただければうれしいです。

ブラックストーン在日代表の橘田大輔さんは今回が初対面でしたが、頭脳明晰、短く切れのある言葉でわかりやすく現状を解説してくれました。

この2人は、間違いなく新型コロナ騒動に揺れる不動産市場を動かしていくキーパーソン。遠からぬ将来、「爆買い」を仕掛けるのではないかと睨んでいます。
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やはり希少価値の高い不動産を本気で買い続ける会社は強い。
短期で見ないプレイヤーは買い続けるので超長期で見ることができる。
ブラックストーン然り長期プレイヤーはとにかく買う。
2015年青山一丁目交差点の築46年のビルを500億でファンドが購入し、リノベして賃料1.8倍になり
2019年に840億程度で香港のファンドが購入し長期保有。
GPIFもコア型不動産ファンド分散投資して銀座シックスの区分所有権。
ノルウェーの政府系ファンドは2015年から日本の不動産買いたいと表明し、やっと買えたのが2017年12月。
その時は原宿や港区あたりで1300億
売るつもりないそうです。
最近一部屋67億の原宿のマンションが、 
話題になりましたがマンハッタンのペントハウスが260億で買われた事を見ると日本はまだまだ安いと言うのが世界的な見方なんだと思います。
賃料もGDP世界一の都市の割に安い。
この時期だから、ではなく
希少価値の高い不動産を常に買い続け買いに来れるプレイヤーがやっぱり強い。
また不動産バブルと言うが
バブル当時と市況が全然違うと思います。
バブル期の東京不動産が利回り2.3%程度だったとして借入金利は7.9%程度。
現在は都心不動産利回り3.5%程度に対して金利が1%
フローで考えても借りて買う分には損する方が難しい。
さらに相続税評価額が平気で70%以上圧縮できてしまうので法人株価圧縮、個人相続対策にもなる。

ザックリですが、リーマンの時は大手からキツくなりましまが、バブルの時の教訓で無駄に内部留保蓄えてた会社が多く意外と乗り切ってる会社多かったのに対して
今は内部留保の薄い個人商店やイベント会社、キャッシュフローがないときついビジネスから火を吹いているので、
オフィスや飲食テナントにどれだけ退去の波が押し寄せるか?
によって今後の賃料下落、物件価格下落リスクのシナリオが変わってくるのかとおもいます。

ちなみに25年以上都心商業地のマーケットに携わってきた当社の代表に言わせれば、保有目的の不動産は希少価値を見て買うべきで希少価値は何で判断すべきかというと
規模×立地×グレード=賃料坪単価の高いビル
という事です。つまり借りてが高い賃料払っても借りたいビルがいいビルだと言う事です。
※あくまでも都心商業地不動産の話です。
 地方は本当に厳しいとおもいます。
投げ売り案件をうまく獲得できれば大儲けできそうな市況感
まさかにCash is Kingを表してる2社のインタビューは興味深かったです。もちろんポジショントークのみで内心ドキドキなのかもしれませんが。

今回のコロナショックはリーマンショックと異なりいわゆる不安売りの要素が強いので、その不安が解除されれば相場は戻ってくる。ただし、その戻る前に様々な企業の業績悪化が連なると、実体経済のダメージが取り返しがつかなくなる。そんな駆け引きでしょう。
アパは、あの姉歯事件の時に不正計算で着工した建物を更地にして売却したり、保有していた更地を売却した。リーマンショック前の2005年はバブル絶頂期で土地は高く売れた。そしてその後のリーマンショックで土地代は下がりまた安く買い戻す事ができたと思う。その頃から成長が加速した記憶がある。運も持っているこの代表は凄い。
先週にグローバルトップ5に入るPEファンドの幹部と話したけど、アジア向けのドライパウダーで50億ドルあって、じっくり良い出物を探すと余裕たっぷりだった。この記事のブラクストンもそうだけど、こういう局面で巨額の資金をかつ慌てず出せるプレーヤーはやはり強い
「長期的にみると、資本収益率は経済成長率よりも大きい」ということを書いたベストセラーがありました。
資金繰りができないと、資本を増やすどころか維持することもできないけれど。

「とにかく、金利が安いということに尽きますね。これを最大限に利用しない手はない。一口に言えば、私は異常低金利を利用して、これ(ホテル)全部つくってるんです」
インバウンド客の激減とリモートワークの拡大で、ホテルとオフィスビルが悲鳴を上げはじめています。豊富な資金があるところは買い場ですが、稼働率が悪く、当面の利回りは低い。よほど余裕がなければ手が出しにくい場面ではあります。

各国の金融緩和策で行き場を失った資金は、不動産にまわってくる。ブラックストーンの読みは正しい。買いのタイミングはいつなのか、それがポイントですね。
買い、もそうですが
そのあとのプロデュース力があるからこその、爆買いですね。
アパのダイナミックな価格と、時間活用などの柔軟さは、
顧客にとっても、メリットがありかなり成長されそうです。
このコロナ期、キャッシュで困るところ多いでしょうから、かなり動くように思います。
面白い。