【新】列島縦断パニック。コロナ危機で凍る、ニッポンの不動産

2020/3/23

南国のリゾート、沖縄から観光客が消えた。

県の観光PRを担当している沖縄観光コンベンションビューローによれば、今年3〜5月のインバウンド（訪日外国人旅行者数）は前年同期比84.7％の大幅減となる。

沖縄から観光客が消えた（写真：Wah Ray Tsang / EyeEm / GettyImages）

那覇市の空港近くにあるビジネスホテルでは、中国・台湾の団体客によるキャンセルが殺到し、客室稼働率が10％以下にまで落ち込んだ。

例年なら80％台を確保しており、まさしく壊滅的打撃だ。

「ネット予約で宿泊料を半値以下にして、なんとか稼働率50％にまで近づいている。まったく動かないよりはマシだが、まるで儲からない」と担当者は嘆く。

恩納村の旅館関係者も諦め顔だ。「宿泊客全体の3〜4割を占めていた中国・台湾・香港の客がほぼゼロになった。たまに入ってくる予約も、ほとんどがキャンセルになる」

2019年のインバウンドは約3188万人、日本全国に落としていったおカネは4兆8113億円。うち半分が宿泊費と飲食費だ。

インバウンドのホテル宿泊者数については、沖縄は東京、大阪、北海道、京都に次いで全国5位。県人口145万人に対して、年間601万人（延べ）の外国人がホテルを利用している。

新型コロナウイルスによるインバウンド需要減少は、今や県内経済を大きく揺るがしていると言っていい。

インバウンドが押し上げる地価

今回の騒動が起きるまで、沖縄の地価は急上昇していた。

コメント

選択しているユーザー

• 田端 亮士

  NewsPicks特約記者

  ・2020年03月23日

  不動産特集を企画したそもそものきっかけは、米ファンド、ブラックストーンに関する今年1月の新聞記事でした。
  
  3年前に2600億円で売却した賃貸マンション220棟を3000億円で買い戻す、というのです。
  
  「バブルが来るなぁ、もうひと押し」と直感しました。当時すでに不動産市場にはピーク感が漂っており、バブル「再来」より「崩壊」を警戒する関係者のほうが多かったのです。
  
  バブル再来、でストーリーをまとめようと思っていた矢先の新型コロナ騒動。とんだハプニングでしたが、このパニックの渦中にあっても「強気」のプレーヤーは消えてはいません。
  
  このまま長期低迷に突入するのか、早期回復の目はあるのか。じっくり検証していきたいと考えています。
  

注目のコメント

• 山崎 恭平

  元経営者 年間30億売るサラリーマンからのコンサルティング業界へ転職！ ビジネスアスリート

  ・2020年03月23日

  観光地は反動で下がるかもしれないが、
  東京都心のオフィスビルはそんなに簡単には下がらない
  テナントの経営が立ち行かなくなり退去➡︎今はまだ空室率が低過ぎるからテナント入れ替えが容易➡︎しかし賃料値下げ交渉やテナント入れ替え時に賃料が下がってしまう。➡︎収益力が下がりリスクが出始め利回りが上がらないと買われなくなる➡︎物件価格が下がる。
  と言う流れで物件価格は下がるかもしれないが時間はかかる。
  
  こういう時に厳しいのはやはり不動産転売業。
  リーマンの時も在庫かかえた転売屋がひたすら潰れた。
  
  今の投資ワンルーム屋は中間省略ばかりで、
  在庫持たないので、むしろ売り依頼が増えればブツ上げ業者共にバブる可能性もあるが
  やはり在庫かかえた投資用不動産屋はコベナンツ含めきつい可能性ある。
  
  しかし賃貸業は違う。
  特に東京のビル賃貸業。
  結局ビルを賃貸業として買った人達は長期保有なので物件価格がどれだけ下がろうが、賃料収入はリーマンの時でも平均20%しか下がらなかったし、仮に4割賃料下がっても利益は出てしまうのが賃貸業。
  （都心のオフィスビル賃料は株価と遅行して連動しているので、日経平均8000円程度の時でも賃料はMAX4割下落程度なので、そこまで下がるかも疑問）
  
  元々賃料には原価がなく、利益率が高いビジネス。
  普通のビジネスで売上4割下げたら潰れてしまうが、
  それでも赤字にはなりにくいのが不動産賃貸業の強さ。
  
  超長期30年などのローンで購入しておけば、
  キャッシュフローも大打撃は受けづらいのでやはり強い。
  
  そして何よりここ最近海外の年金基金などの政府系ファンドや外資系ファンドに買われまくっていたが、
  いったん熱が冷めれば買えるチャンス。
  
  こういう時は一等地なのに手放す人達も現れるため
  おそらく住友不動産やヒューリックなどイケイケな会社からしたら買うチャンスになるのではないか？
  
  ※Newspicksはなぜか不動産系の記事だけ浅い取材が多いイメージなので銀行系とかコメンテーター的な人ではなく
  事業系不動産は住友系、森ビル系、ヒューリック系、ボルテックス などの優秀なプレイヤーの方々に取材してみるといいと思います。
• 藤田 研一

  K-BRIC&Associates,Ltd 代表取締役社長　兼　プリンシパル

  ・2020年03月23日

  個人で不動産購入を検討している方。業界人から聞いた話を総合すると;
  
  コロナで、
  一時期春海のマンションを半分買い占めた様な、怒濤の中華系投資家による投資は来日含めて止まりました。一部で大量売却が出始めています。
  欧米系機関投資家は商業物件中心でしょうが、こちらも投資が停滞し不動産市場全体に徐々に影響します。
  個人で売買契約した人も、資金繰りの関係でキャンセルが出始めています。
  不動産価格はどのみちバブっていたので、揺り戻しがいつか来ます。
  
  結果、
  リーマンショック後の不動産価格まで戻るとは言いませんが、
  半年や１年経っても捌けない新築マンションなどが出て来て、資金繰りの為、在庫処分として利益度外視で売られる可能性があります。
  相場に連動して、中古マンションも徐々に下がります。
  特に1億円後半の富裕層向けは、駆け引きによっては数千万円単位での値引きもありかと。。。
  
  もう少し静観していましょう。
• 佐藤 元則

  NCB Lab. 代表

  ・2020年03月23日

  京都はインバウンド需要を見越してホテル建築ラッシュが続いていました。あるいは町家を改修して民泊にするとか。
  
  しかし今京都はインバウンドがほとんどいない。このままだと、供給過剰で値崩れが起きます。すでにそういう状況ですが。
  
  空き地があればホテル、という流れは完全にストップするでしょう。
  
  それはさておき、京都はこれから桜色に染まります。