ソフバンクＧ、中国不動産市場で２社に各10億ドルの大型投資－ＤＪ
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昨年11月に実施した案件がなぜ今になり出てくるのか、なぜ当時はステルスにしていたか、のほうが問題。
11月と言えばWeworkの相次ぐスキンダル、創業者辞任の直後の決算発表会で孫さんが「真っ赤っかの大赤字、反省している」と珍しく神妙に言った時期。
そしてインドOyoも危険視され始めた頃。
万が一それゆえに同じ不動産セクターへの大規模投資2件を隠していたとすれば大問題。
とはいえ戦略上の理由だとか、VC投資でステルスは普通だとか、いくらでも言い訳は出来るのだが、なればこそコーポレートガバナンスとしては相当宜しくない。孫さん不動産系は失敗続きなイメージだけど、
素直に東京都心のビル賃貸業ならないのかな。
あれだけの資本力を少しでもビル賃貸業に投下すれば
とんでもない規模で安定性取りに行けるのにな。
ちなみに孫さんご自身は銀座ティファニービルで含み益抱えてます。
＜２００７年＞
３８０億円でゴールドマンサックスの不動産ファンドが取得
リーマン値下がり。
＜２０１３年＞
３２０億円 孫さん購入
→相続税評価額は推定８３億円
→時価との差額約２４０億円
→約１３０億円の節税効果
現在の価値予測
【１】公示地価
ティファニービルから一番近い調査地点
中央区銀座２－６－７（２０１１年～調査開始）
＜２０１３年＞
公示地価：１９７０万円／㎡
＜２０１９年（現在時価）＞
公示地価：４２６０万円／㎡
対２０１３年比：２１６．２４％
この公示地価の上昇率をそのまま価格に反映した場合、
約６９２億円
→これは実際にそうなる可能性もありますが、
少し乖離がある可能性もあります。
【２】利回りpart1
２０１３年当時のキャップレートが３．６％
（あくまでも平均値です）
２０１８年下期のキャップレートが２．５％
賃料が変わらなかった場合
→約４６０億８千万円
【３】利回りpart2
賃料坪単価→三鬼商事㈱ 平均賃料坪単価（中央区）参照
２０１３年当時の平均賃料坪単価：約１５５００円
２０１９年現在の平均賃料坪単価：１９４５５円（２０１９年４月）上昇率：１２５．５％
２０１３年当時のキャップレートが３．６％
２０１８年下期のキャップレートが２．５％
賃料が１２５．５％上昇した場合
→約５７８億３千万円
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すごく保守的にみて 460億8千万円
賃料増額を加味して現実的な数字が 578億3千万円
可能性が０ではない。いやむしろ全然ある 692億円
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ざっとこんな感じですかね。
ちなみに銀座シックスは
区分でヒューリック⇨グリーンオーク⇨国内資産管理法人
の間での売買で九ヶ月で130億の値上がり。
銀座はバブルではなく。希少性を買われていて
二度と手に入らないものとして売り買いされています。
こんな感じです。SVFが貝殻に10億ドル投資していたことがわかったそうです。かつて貝殻はお金として流通していました。Shell石油の名前はその名残です。
貝殻は、不動産取引プラットフォームということですが、同業の自如にも5億ドルを直接投資し、5億ドルの株式を購入ずみとか。
両者を競い合わせるという目論見でしょうか。まるでルーレットの赤と黒の両方にかけているようです。
