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ローン地獄にハマる人が続出。不動産投資業界を揺るがす某地方銀行のスキームとは

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    東洋大学 教授

    以前から問題視されているアパートローンの中でも、収益物件投資(コンクリートRC構造のアパート)のバックファイナンスとして地銀が取り組んできたローンスキーム。

    表面利回り8%の物件は実質5%の年利。そこから4%のファイナンスコストを引くと顧客のマージン1%。多くの物件は利回りが1%づつ低下するため、トータルでは高確率で赤字となるといいます。

    業者と地銀が結託した社会厚生を低下させるプロダクトですね。


  • 某地方銀行Bって、イニシャルS ですか? 金利4%で元本も入れたら月々持ち出しになるのは明らかなのに、さすがにそれをOKする投資家がダメでしょう。
    最低限、月々、家賃収入で元利合計支払を賄えるか、仮に2〜3割値下がりしても、10〜15年経てば残債が不動産価値を下回る目処がたつか、その為に繰上返済がどの程度必要か等々、簡単にシミュレーションできるはず。

    不動産投資は、有価証券投資とは考え方が大きく異なりますね。
    家賃収入を維持し、残債を減らすために、購入後も能動的な投資や負担が求められることや、不動産の値上がりや値下がりよりも、実際に支払ったキャッシュアウトに対する実際のキャッシュインの収益率がどうかというキャッシュフロー重視の観点など。


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    株式会社ロケットスター 取締役 共同創業者

    いよいよアパロンスキームが破綻に近づいてるかもしれませんね。この手口は昔の某投信会社による「毎月分配型外債投信」に雰囲気が似てます。組成・販売するする金融機関が悪いのか、購入する投資家が悪いのか、まあどっちもどっちですが、少なくとも金融機関側はわかっててやってますからタチが悪い。
    "例えば中古のRCを表面8%くらいで買うと、実質の利回りは5%台。そこから金利分4%台を引くと、手元に残るのは1%程。"


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