「マネー＆ライフ相談」の明快で人間味のある回答でおなじみ、経済評論家の山崎元氏。今回は年末年始のスペシャル企画として、山崎元氏のムック「図解 山崎元のお金に強くなる！」から人気記事を4回にわたって掲載する。
●自分が住む住宅であっても「不動産投資」として判断しましょう。
●不動産は流動性が低い資産です。
高ければ買わない。安ければ買う
不動産は生涯でもっとも大きな買い物ですから、昔から「賃貸派」「持ち家派」の論争が延々と続いています。
私の答えは、その物件が「高ければ買わない」「安ければ買う」ほうが得というものです。「買ったほうが得」「借りたほうが得」論争の結論は、これ以外にありません。
重要なのは、この判断を「投資対象として」行うことです。
営業マンのトークに振り回されない
不動産投資として考えると、将来の収入は【将来の家賃収入＋将来の売却価格】で計算できます。この金額の現在価値よりも物件価格が安ければ、買ったほうが得。物件価格のほうが高ければ損と判断できます。
注意が必要なのは、「将来の家賃収入」と「将来の売却価格」の評価方法です。
20年間で得られる家賃収入が合計6000万円で、20年後に物件が2000万円で売れると予想したとしましょう。この場合、将来の価値を現在の価値に換算して考える必要があります。
なお、現実には将来の家賃下落、物件の補修費、税金などの支出を考慮する必要があります。
割引現在価値で損得を考える
現在持っているお金と、将来手に入るお金は同額でも価値が異なります。そのため、将来のある時点で受け取ることが期待できる価値を、もし現在受け取ることにした場合にどの程度の価値になるか、将来の価値をある率で割り引いた「割引現在価値」で判断します。
たとえば100万円を1%の金利で銀行に預けると、現在の100万円は、1年後に101万円になることが期待できます。そのため、1年後の101万円は現在の100万円と同じ価値だとみなされます。
このとき元本100万円は将来価値である101万円の「割引現在価値」と言い、その割引率は1％であると考えられるわけです。
将来の収入の割引現在価値を割り出す
実際にある物件価格の将来の収入を考えてみましょう。
家賃が月々25万円（年間300万円）で割引率を6％とした場合、1年目の現在価値は約283万円と計算されます。同じように2年目、3年目と20年間の現在価値を割り出し、合計すると4064万5858円。この金額より物件価格が安いなら「得」、高いなら「損」と判断できます。
ローンは銀行の儲けの分だけ、追加的に自分が損をする
本文で紹介した計算は、ローンをまったく考慮していないことにも注意が必要です。住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、ローンの損得も加味しなければいけません。
たとえば市場金利が1%でローン金利が2%なら差の1%分だけ市場の条件よりも損をしていると考えられます。金融機関が儲ける分だけ、借り手が追加的に損をしてしまうのがローンです。
（文：山崎元、写真：denphumi/iStock）
