マンション修繕積立金、引き上げ幅抑制 国交省が指針
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今後建てるマンションはいいかもしれませんが、すでに将来大幅に値上げするつもりで建ってるマンションは詰むのでは？この指針を掲げて値上げに反対する住人(組合員)VS値上げしたい理事会という構図になると4/3の可決が必要な積立金の値上げで合意形成するのは相当困難な気がします。そうなると、修繕もメンテもされない廃墟が出来上がりますね。都内はマンション建ちすぎなのでマクロには良いのかもしれませんが、住んでる人はたまったものではないですよね。
注目のコメント
引き上げ幅規制に続いて、「新築分譲時の均等積立方式ルール化（または、均等積立方式へのインセンティブ設計）」が2-3年以内に実施されると見ています。
段階増額積み上げ方式になっているのは、単に販売時の見え方を少しでも安くしようという以外に理由はありません。標準管理規約（管理規約の雛形）でも均等積立方式を推奨しています。新築マンションのルールが画一的に均等積立になって仕舞えば記事にあるような問題の根本原因にアプローチできます。
マンションを建てる際には原始規約の作成や様々な基準に基づく行政とのやりとりがあります。国交省が板状型、タワー等のタイプや材質に基づき、ゼネコンやメジャーセブン各社含め有識者とともにマンション修繕積立金のルールを定めて実行すべき時だと思います。
情弱な区分所有者、ただでさえ合意形成が難しい管理組合運営への負荷はできるだけ減らしたほうがよいでしょう。理事や監事の順番が回ってきて、1~2年役員を務め、初めて組合運営やマンション管理を自分ゴトと感じはじめる区分所有者が殆どです。特に素人集団の色が強い組合設立から5－6年以内の管理組合に、大きな意思決定を迫らせるのは酷ですし、大金を動かさせるのは危険でもあります。長期修繕を担当した理事長の経験から、一般的なマンションの1平米あたりの修繕積立金は250円から300円での積立が必要です。
15年、30年、45年で修繕する内容は異なり、修繕内容は増えていきますが、この金額をベースに考えれば50年は破綻しない計画(費用)が身込めます。
2000年以降のマンションは100年は使える構造がほとんどらしく、紫外線、風雨によるコンクリート劣化を防ぎ、水道、ガス、電気のインフラの適時更新、窓、ドア、ガラスの40年間隔の更新ですみます。
これらの内容は一級建築士のコンサルタントを迎えて、長期修繕計の内容を全て見直して、教えてもらった内容です。
ほとんどの方は、こういう内容を知らずに、立て直しや、修繕費がと根拠なく話をしているように見受けます。
マンション毎に修繕すべき内容は異なりますが、管理会社が示す内容を鵜呑みにせず、理事会が主体となって、長期修繕計画を細かく1項目づつ説明してもらい、不明な点は質問する。
分からなければ、修繕専門のコンサルタントがいるので、依頼をして確認すると良いでしよう。
実際にコンサル2年依頼(400万円強)で、1億円程度の無駄な修繕費用をカット出来ました(修繕工事は地元の大手鉄道系建設会社です)
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000206.html新築マンションって明らかに修繕積立金が安すぎることが多いんですよね。後から上がるってことは業者や投資家は分かってますが、そうでない夢のマイホームな層は騙されてきたわけで。こういった、業界の「騙されるやつが悪い」みたいな慣習はガンガン無くしていって欲しいですね。
