都心新築オフィス、4割近くが空室に……空室率、リーマンショック時に迫る
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同じ建物でオフィスとマンションは逆比例ですねー。どちらもなかなかこのトレンドはしばらく続きそうで、オフィス離れに対して不動産、什器業界はどんな手を考えてるんでしょうか。
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東京都心部でかなりの件数の大規模開発が進んでいるので、ある程度致し方ないところですが、新築ビルの空室率が40%近いとなると、埋まるのに暫く時間がかかりそうですね。賃料は下落傾向が強まるので、REIT市場に影響が出そうです。
オフィスの需給ギャップを取り上げて、今をリーマンショック時（０８年）と比較する議論はしっくりこない。むしろ、六本木ヒルズや丸ビル、東京ミッドタウンなど大型オフィスの床の新規大量供給が需給を崩し、賃料の大幅下落をもたらすと言われた「２００３年年問題」の時と比べるべきだろう。当時供給された新築オフィスの床は１６９ 万m²。これは霞が関ビル(９万m²)に換算して １８棟分。結果起きたことは、周辺のクオリティの低いビルからのテナントの移動で、マーケット全体の賃料相場を崩すものにはならず、空室が増えたビルの建て替え、トランクルームなどへの再利用という現象が起こり、新しく供給されたビル群は今の東京の魅力を支えるインフラとなっている。供給の増加はビルの新陳代謝を促し、都市再生を後押ししたということで、これは誰しも認めるところ。今回、０３年と少し違うのは、経済社会のさまざまな分野でデジタル化が進み、それが及ぼすオフィス床需要への影響を読む必要があるということだが、同時に当時なかった都心大型ビルの需要セグメントとして、住宅としてのニーズが浮上しているということがある。例えば、２０２３年に着工する三菱地所のトーチタワー（高さ３９０m、地上６３F）では、住宅など多様な機能を持つ計画が進行している。六本木ヒルズがホリゾンタル（横）に広がるまちだとすると丸の内のトーチタワーはヴァーティカル（縦）に伸びるまち、ということで、ニューヨークに近い都市モデルへのチャレンジが始まっている。こうしたクリエイティブな動きを知らずに展開する議論は、眼前の課題ばかりを並べていると、どうしてもこうした悲観論に繋がりやすい、ということを指摘しておきます。
２００３年問題の時も、それがあの丸の内の仲通の賑わいに結びついたし、新丸ビルの中の飲食店舗の朝３時までの営業を認めるという規制緩和に繋がった、そしてビルの建て替えの間の一時利用は都心におけるインキュベーションオフィスの誕生に結びついた、という事実を忘れるべきではない。新たなオフィス需給のギャップは、新しい何かに結びつく、という発想を持ってみるべき事象だと私は思います。
（参考：Torch Tower）
https://office.mec.co.jp/tokiwabashi/
https://www.fashion-press.net/news/64796サンフランシスコでも今年の初めにオフィスの空室率が22%。今後は50%くらいまで空室率が上がるのではというレポートがあります。
https://therealdeal.com/sanfrancisco/2022/06/28/forecast-office-vacancy-in-sfs-downtown-could-grow-to-50-percent/
