外資ファンド、「安い」日本の不動産に照準 再上陸も
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記事を読んでもなぜ日本の不動産に外資ファンドが関心を示しているのか、よくわからないという読者もいると思うので、解説します。
まず、①日本の不動産投資市場はその規模において世界有数だということです。投資できる状態まで整備されていないもの（企業や政府、家計のバランスシートに十分価値が高められない状態で眠っているもの）を含めると、その規模は世界最大級です。米国よりは小さいが英国やフランスよりははるかに大きい。中国をどう見るかは議論が分かれますが、ここでは外しておくとすると、日本の不動産市場の規模は国別で世界2位だということです。これはとても大事なことで、海外の不動産ファンドのスポンサー（お金の出し手）は規模の大きな年金基金が中心ですから、いくら割安でも、サイズが取れないと（投資規模が小さいと）スルーせざるを得ません。日本の不動産投資市場は、サイズという意味でとても魅力的です。
②もう一つは、不動産投資市場の透明性です。2010年頃、日本の不動産市場の透明度は非常に低く世界でも26位でしたが、2020年になると香港やシンガポールと並ぶ16位に上昇しています（JLL指数）。これは、不動産のプライシングにおけるDCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法の定着や、Jリート市場の拡大、ビッグデータの活用範囲の拡大などが背景で、ファンドとしてそのパフォーマンスの良し悪しを説明しやすい市場になったということを示します。
③さらに低金利についてですが、もともとファンドはエクイティ性の資金調達をして活動を始めているので、「低金利だから資金調達しやすくなった」という表現は不正確で、誤解を招きやすいと言わざるを得ません。そうではなくて、投資をフルエクイティで行うのでなく、一部をデット（低金利）で行なうとレバレッジ後のエクイティの利回りを上げることができる、ということです。通常、不動産が多数売り出されるときというのは、景気の悪化局面で、その場合景気対策として低金利政策が採られることが多いので、このレバレッジ効果が活用しやすい訳ですが、今回は必ずしも景気後退局面ではないにもかかわらず日本ではコロナ対策という意味合いもあって低金利環境が続いているので、ファンドには好都合な環境が揃っているというわけです。
以上、ご参考になれば幸いです。日本が高い成長を続ける状況なら、不動産が生み出す将来の利益を見込んで高値で買うこともあるけれど、たぶんそうではないでしょう。日本の庶民にとって高嶺の花となった都内の不動産も、１９９０年代半ばと比べ半分になった円の価値（実質実効為替レート）に照らせば、外国人には安い買い物ということか・・・ アベノミクスで円安が一気に進んだ２０１３年以降、２０１２年の８００万人から２０１９年の３１００万人まで一気に膨らんだ訪日外国人観光客の姿が何となく重なります。コロナ禍で足が遠のいているけれど、かつて日本を高嶺の花と見做したアジアの人々が、いまじゃ安い安いと元気に日本で観光や買い物をしてくれる。
東京の土地を売れば米国が買えると豪語して日本の資本が米国その他の不動産を買い漁り、海外のブランドショップに日本人が溢れた時代は今や昔です。中長期異的に見て通貨の強さは国の強さという側面がありそうです。極端なコロナ禍対応で成長力が更に落ち、欧米の金融正常化から取り残されて、円安が一段と進んで不動産が買い占められるようなことがなければ良いけれど （・・;日本だけ30年も一人当たりドル建てGDPが向上してないという話はなん度も叫ばれてるんですから、主な購買層としていたはずの日本人が買えるような水準に合わせて不動産価格が推移してるのだとしたら、成長著しい海外マネーからすればそりゃ安いでしょうよ。藤井聡氏の本でも出てましたが、ニセコの不動産で9000万円で売りたいところを日本人や日本の会社が8000万に値切ろうとしている中、中国資本が将来的な世界規模で比較したときのリゾート資産価値からして2億でも3億でも出せると言って買いまくってるのも良い例。
