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以前から丸井やJ.フロントのGINZA SIXなどは小売ではなく不動産モデルとして展開が進められていました。
複合施設型の再開発となると当然自社でやるのは一部でしょうから、
いよいよ三越伊勢丹も不動産モデルに移行するのでしょうか。
「25年3月期までの着工は不可能」とあるのでかなり先にはなりそうですが、それ以前にも徐々に変化が出てくるかもしれません。
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百貨店という概念を超えた、そして「単なる売り場」という概念を超えた新たな人の動きの創出に期待します。
人々が楽しく集いそして未来への期待を持って物やサービスや体験への支出をする。消費は活力!元気の源。
日本のトップである伊勢丹浦和新宿店の作り出す世界はやっぱり日本一ワクワクする場所であって欲しいと期待しています。
周辺との協業で新たな可能性が出てくるのでしょうか?
そこにも期待です。
百貨店という存在を起点に考えるのではなく、思い切りカスタマー起点で、新宿三丁目に求められること、日本橋に求められることをやりきってほしい。

それは形としての建物や店といった物理的なものだけでなく、百貨店の接客のあり方や営業時間、そして館内に流れる音楽に至るまで、何から何までゼロペースで考えてみるべきものだと思う。

結果として今の百貨店に近いものになれば、それはそれで良いし、そうならなければ新しい世界が見えてくるわけで。
少なくとも、現状起点で考えても、明るい未来は無いと思うのです。
日本橋の三越本店と新宿の伊勢丹本店、立地としてはもちろん、それぞれ建築的にも歴史的なランドマークとしての価値が高い重要な施設でもあるので、一体どんな再開発をするのかとても興味深い。

それぞれ文化醸造の中心に居続けている業界のトップランナーではあるので、折角の歴史的アセットの価値を下げるような再開発はしないとは思うけれど、中途半端な腰巻保存と容積率一辺倒のような開発計画にならないことを願うばかり。

百貨店という業態も、マス向け、場所縛り、事業者から顧客向けの発信と販売という一方向性などがどんどんネガティブ要素になりつつある中、いかに双方向性やリモート参加の可能性、社会に拡散する離散的な専門性をいかに薄く広く、編集可能な形で共有する、特殊な場所拠点型の双方向のネットワークプラットフォームとして再構造化するかがこの5年ほどで問われることになる。

そのための物理的な、システム的な、ネットワーク的な可能性はむしろ広がっているし、百貨店という業態はインフラとしての先行メリットも大きい。ただそうした新しい開発が可能なプレイヤーの中で、最も恩恵を最大化できるのは、老舗という歴史性とそれを体現する建築や場所性など、古さ由来のアセット群。逆説的だが、デジタルプラットフォームがある程度整備され標準化された先では、デジタル技術や今どきのデザインではどうやっても生み出し得ない、歴史や伝統、その場所や企業が持つ分厚い固有の物語が、とても貴重なアセットになっていく。

一周まわった先の価値を十分に見越した形で、直近の再開発やデジタル対応の再編をうまくデザインできるか、百貨店の雄の手綱さばきとビジョンにおおいに注目したい。
今後はますます建物内のコンテンツだけで人を惹きつける魅力を演出するのは難しく、街、そして公共空間と一体となって内外が連結した魅力的な環境を創ることが必要不可欠になると思います。買い物目的の人を集めようとせず、人々が自然と集まりたくなる環境をまずつくり、そこに戦略的に商業や飲食店があれば自然と事業も回ると思います。
新宿・日本橋店の再開発については、百貨店部分のサイズを各マーケットニーズに合わせて適正化しつつ、ホテル、レジデンス、オフィスを含む複合開発に発展させ、新宿店のコンセプトを「ファッション」、 日本橋店のコンセプトを「文化/伝統」とした上で、まちづくりにより新たな価値創出を目指すようです。

● 三越伊勢丹グループ 2021年3月期決算説明会(27頁より)
https://pdf.irpocket.com/C3099/gtYS/Vbtd/rWOr.pdf

これまでとは若干異なる実績とビジョンをお持ちの新社長さんが、従業員さん各位からの多種多様な意見も取り入れ、様々な再開発プランを今後計画なさるような雰囲気がメディアから伝わってくるので、再開発の着手もまだ先ですから随分と先の長い話ではありますが、楽しみではあります。

日本橋店については、近隣にて三井不動産さんを中心とした大規模な再開発が済んでいますので、その街の雰囲気に合わせつつ、既存建物の外観や雰囲気を保存した複合用途ビルを建設するとすれば、ハード面では東銀座の歌舞伎座を再開発した時と似た完成図を想像しておりますが、やはり近隣で三井不動産さんが取り組んでおられる木造高層ビルの類似形も検討対象になるようにも思います。

ソフト面では、最先端技術力を駆使した驚くような販売・サービス手法を開発できる余地が多分に存在していると思います。主な販売ターゲット層が、いわゆる富裕層と海外在住のお客様だと思うのと、再開発はまだ先の話ですので、どうせならば、世界が驚くほどの画期的な販売手法を開発してはいかがかと思います。
百貨店による大規模不動産開発といえば、#GINZA6、#高島屋日本橋本店 が思い浮かびます。
百貨店だけでなく、オフィスやイベント会場を持って、人の流れを作ったり、テナント収入を得たりなどすることができます。
どんなコンセプトにされるのか、気になります。
どういう再開発になるだろうか?ただ、不動産を活用していく方向にはならざるを得ないのではないだろうか。
というわけで、三越伊勢丹HDの有報から、不動産価値について考えてみる。

新宿伊勢丹本店について、2020年3月期有報記載の土地の帳簿価格は31.3億円、面積2.0万平米。
現在の新宿3丁目の地価は、下記で見ると伊勢丹の近くの3-5-4で1770万円/平米、3-30-11で3460万円/平米。ざっくり1500万円/平米と仮定すると3000億円となり、かなりの乖離がある。
https://tochidai.info/area/shinjuku3chome/

なお、三越伊勢丹統合前の2007年3月期の有報を見ると、帳簿価格198億円となっている。
本社等が新宿区等にある記載があり、合併前は82億円(本社面積2.6万平米)、2020年3月期は271億円(同2.9万平米)。
合併時の会計処理や、新宿の本店の面積のうち本社機能と捉えて合併時に少し変更した部分などがあるのではないかと思うが、少なくとも現在の帳簿価格に新宿伊勢丹本店の不動産価値はかなりの過小評価して載っている状態だと思う(三越伊勢丹を見ている人には既知の情報ではあろうが、自分で見たことがなかったので…計算等間違えていたらゴメンナサイ)。
経営資源の拡縮という視点では、これは正しい方向性だと思います。問題は「縮」がこのままでよいのか、という点です。
新宿と日本橋の三越伊勢丹が建て替わるならワクワクしますね。
どんなコンセプトになるのでしょうか。
百貨店はもうオワコンなので新しい発想で建てるのでしょう。
次の百年を意識したビジネスモデルを作ってもらいたいです。
株式会社三越伊勢丹ホールディングス(みつこしいせたんホールディングス)は、日本の百貨店の純粋持株会社。同社傘下として三越伊勢丹(関東地方の店舗を運営)をはじめとする各地方の百貨店運営会社などを所有している。 ウィキペディア
時価総額
3,248 億円

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