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コロナで実体経済は痛んでいながら株高に不動産投資の加速。そもそも投資マネー全体のマクロの需給の話と、その中でのアセットの相対的な優劣という2つに分けて議論したほうが良いように思います
前者はリーマンにコロナと経済の危機だからこその金融緩和、経済対策でむしろマネーはじゃぶじゃぶ、逆に投資すべき資産が足りてない、という感じのように感じます
その中で、他の資産に比べた不動産のポジション、不動産の中での東京の安定性、その中での商業か物流施設か、という議論ですね。不動産のサイクルを表現したプロパティ・クロック、始めてみましたが面白い概念ですね。図からは物流施設の優位性は明らかですが、どうプロットしてるんだろう、、
年金基金は株も自由に買えるでしょうが、上場している生保とかは株主からの圧力とかでボラの高い株を自由に買えないケースもあるでしょうから、不動産に行くのは必然の流れでしょう。
超長期的に不動産値上がりをみての大型投資のように思われます。物流はメインとなるハブと、コミュニティに浸透させるためのスポークが必要。特にグローサリーやフードのスピード配送では、スポークの機能が重要となりますね。
理解しやすい良記事。記事にもあるように物流施設への投資は今後も活発になるのでしょう。物流は倉庫や配送車のハード部分だけじゃなくアプリやソフトウェアもこれからどんどん進化していく領域だと思うのでニッチなところでもビジネスチャンスがありそうです。
コロナ後しばらく経ってから、物流施設系のREITが調子よいというのは既に知られていることなのかな、と思います。不動産としてはこの流れはしばらく続くのでしょうが、現実的には運送会社の人不足など、運ぶ側はこれ以上拡大できないという状況に直面しているので、もっと末端の部分を改善していかないと長期的な成長にはつながらなそうですね。
記事内容のメモ。
・海外投資家、特に欧米の年金基金や生保が多い
・物流・レジといったディフェンシブな用途が好調で、オフィスが続いている

投資先の競合となる債権の利回りが低いこと+低金利が続く状況から、賃料が多少下がっても資金は集まりそうです。そうなると、特に海外投資家の資金が入っているような都心の物件程、賃料の低下に伴い需要も維持できるのではないか、という見立てです。

最後に少し余談ですが、自治体の中には、かつての工場誘致のように物流施設誘致を仕掛けられているところもちらほら。かつての工場ほど雇用は増やしませんが、税収は増やしてくれます。
物流施設については、立地という不動産投資を考える上で最も比重が大きい要素のみならず、現場の自動化・無人化を進めるために、フォークリフト等の誘導のため、床面に磁気棒の埋設工事が事前に必要になるなど、新規建設のレイアウトの段階から物流施設に特化した検討が必要になります。

ですが、この投資過熱を考えると、今後は物流施設に転用した賃貸不動産も多く出てくる可能性もあります。不動産を他目的用に改装する場合、オーナーは投資を最小限にしてコスト回収を図ろうとすると思いますので、費用対効果でコスト回収が難しいと想定される場合、床面工事は現実的ではありません。
その場合は壁面に反射板を設置してフォークリフト等の重機同士をレーザースキャナーで検出して位置把握するレーザー誘導方式も増えてくると思います。物流施設は新しいイノベーションがさらに生まれる中心地となるかもしれません。

※オフィスや商業施設に言及してもポジショントークと思われてしまうと残念なので物流施設にコメントしてみました。今後も不動産には可能性が溢れていると思います!
これだけ株価が上がっているので、他資産とのアセットミックスが歪んでおり、不動産を含めたリバランスでは、株売り不動産買いもあるでしょう!
この連載について
2020年はあらゆる産業がコロナ禍によって痛手を被った。そこからどのように、新しい展望を開いていくのか。ビジネス・テクノロジー・経済の先行きを、各業界に精通する有識者が大胆に予測する。