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首都圏の新築マンション販売数50年で最少 土地の仕入れ難や工期の遅れが原因
23区新築マンション 50年ぶり異変
6時間前
更新
写真：Unsplash/S. Tsuchiya
2024年4月-9月に販売された東京23区の新築マンションの平均価格は1億1051万円と、昨年同期より4.5％上昇したと不動産経済研究所が発表しました。一方で、販売数は調査開始以来、50年で最少に。好立地の仕入れが困難になっていることや、人手不足による工期の遅れなどが原因です。
足立 真莉
NewsPicks Content Curator
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東京23区の新築マンション販売数は50年で最少に 1億円超え続く
TBS NEWS DIG
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2024/10/21
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注目のコメント
中村 磨樹央
株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
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2024年10月22日
マンションを建てる土地の捻出方法は、
１）一般的な等価交換(20筆程度の宅地・住民を説得する)
２）工場・社宅跡地などの土地仕入れ
３）市街地再開発・防災街区整備・土地区画整理など
４）マンション建て替え
のいずれかに大別されます。
１）は、都内一等地で残された狙い目の土地は当然減っていますし、多くのディベロッパーの食指が動くところですので、競争が厳しい。また、多様な住民を行政の支援（都市計画・地区計画）など何もない中で全員説得するのは至難の業です。そう簡単にマンション用地に変換することはできません。
２）は情報・財力・価格競争力で仕入れます。まず、情報を入手できる力も必要ですし、また、仕入れ値の競争になるので、体力勝負。長谷工などが強い領域です。
３）は補助金事業で、かつ駅前の一等地などの場合も多いので利益も期待できますが、その分、競争が激しい。入札がありますから、主要な駅前の再開発は、提案力のあるメジャーセブンが取ることが多くなります。また、数は減少しています。
４）だけがこれから増加する領域です。が、多くの地権者（マンション住民）をまとめ上げるのは至難の業で、また、保留床（建て替え後のマンションのうち、地権者に与えた残りの住戸分。建て替え事業に参加しているディベロッパーが販売し、ディベロッパーの収益となる）がどれだけ確保できるか（従前と従後の容積率の差が大きいほど確保できる）次第で、そもそも建て替えが成立しない（ディベロッパーの利益がないので、参画してこない）ことも多々あります。つまり、好条件の物件が出てきた時は競争も激しくなり、そもそも狙い目の物件には、早いタイミングでコンサルやディベロッパーが建て替えの相談ということでマンションに入り込んでいます。
ということで、華やかに見える業界の裏側も、「土地の仕入れ」が大変な状況で、大型案件でこれをやってのけるディベロッパー担当者は優秀とされ、出世していきます。
東京23区の新築マンション販売数は50年で最少に 1億円超え続く
TBS NEWS DIG
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2024/10/21
田中 慎一
(株)インテグリティ 財務戦略アドバイザー/EFFAS公認ESGアナリスト/代表取締役
・
2023年11月27日
買って実際に住んでみた経験者にしかわからないコメントをしたいと思います。
今のように不動産市場が爆上げする前の2000年代に湾岸タワマンを購入して住んでみてわかったのは、かなり背伸びして購入している層が多いということ。
管理組合が作成した管理費納入状況の一覧表を見て驚いたのは、毎月の管理費を滞納している世帯数が尋常じゃないほど多いということ。つまり、無理して買ったツケが購入直後から資金繰りが回らないという形で迎えてしまっているんです。
だいたい大規模マンションの修繕計画というのは甘々でつくられているうえに管理費が滞納され、修繕積立金の徴収もままならないとなると、はたして大丈夫かな？？？との疑問も。
確かに購入世帯の所得は上がっていますが、物件価格の上昇は所得の伸び率を遥かに超えているため、無理して購入している度合いは当時の比ではないのでは？？との推測も成り立ちます。
あと円安や低金利の影響で海外投資家へのバーゲンセールとなり、不動産市場の高騰をまねている点も見逃せません。
先週はオランダの選挙でウィルダー氏率いる極右勢力が第一党となりましたが、海外からの移住・移民に対する住宅等の手当が手厚い一方、若者が住める住宅の供給量が圧倒的に不足し不動産価格の高騰を招いたところに若者の不安が大爆発。20-35歳の若年層の票が一気に極右政党に流れていきました。
アメリカにかぎらずヨーロッパ各国でこのうねりは起きており、日本も同じ事象が既に起こっているように見えますが、まだ政治も有権者ものほほんとした印象です。海外からの不動産投資を一律に規制すべきとはまったく思いませんが、すぐに対応すべきアジェンダだと思います。
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１）一般的な等価交換(20筆程度の宅地・住民を説得する)
２）工場・社宅跡地などの土地仕入れ
３）市街地再開発・防災街区整備・土地区画整理など
４）マンション建て替え
のいずれかに大別されます。
１）は、都内一等地で残された狙い目の土地は当然減っていますし、多くのディベロッパーの食指が動くところですので、競争が厳しい。また、多様な住民を行政の支援（都市計画・地区計画）など何もない中で全員説得するのは至難の業です。そう簡単にマンション用地に変換することはできません。
２）は情報・財力・価格競争力で仕入れます。まず、情報を入手できる力も必要ですし、また、仕入れ値の競争になるので、体力勝負。長谷工などが強い領域です。
３）は補助金事業で、かつ駅前の一等地などの場合も多いので利益も期待できますが、その分、競争が激しい。入札がありますから、主要な駅前の再開発は、提案力のあるメジャーセブンが取ることが多くなります。また、数は減少しています。
４）だけがこれから増加する領域です。が、多くの地権者（マンション住民）をまとめ上げるのは至難の業で、また、保留床（建て替え後のマンションのうち、地権者に与えた残りの住戸分。建て替え事業に参加しているディベロッパーが販売し、ディベロッパーの収益となる）がどれだけ確保できるか（従前と従後の容積率の差が大きいほど確保できる）次第で、そもそも建て替えが成立しない（ディベロッパーの利益がないので、参画してこない）ことも多々あります。つまり、好条件の物件が出てきた時は競争も激しくなり、そもそも狙い目の物件には、早いタイミングでコンサルやディベロッパーが建て替えの相談ということでマンションに入り込んでいます。
ということで、華やかに見える業界の裏側も、「土地の仕入れ」が大変な状況で、大型案件でこれをやってのけるディベロッパー担当者は優秀とされ、出世していきます。