余る「容積」を譲渡し建設費負担を圧縮 明治神宮の新球場建設 各地の神社でも「収入源」注目
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東京はもっと歴史遺産や都市公園、緑地の維持に容積移転使ったらいいですよね。
NYなどはかなり前からよく使われていて、特にマンハッタンに虫食い状に存在する歴史的建造物(レンガ造の低中層建築物で保存指定されているのでほぼ将来的にも上部の容積利用が想定し得ない区画)の容積を周辺に移転して、立地に対して相応の収入を上げにくい歴史的建造物の維持や活用に充てるケースは多いです。NYの場合はビルが寿司詰めに林立することもあり、ある程度まで(通常3m程度まで)は敷地境界を越えて、隣地上空にはみ出す権利を売買することすらできます。
都心のような特に土地の利用価値が特殊解にはなりますが、そういう場所こそ景観や歴史遺産の保持がよりクリティカルになる中で、より積極的に活用されていい制度かと。確かに日本の場合は神社や寺院などの保全と相性がいいでしょうね。
ただし、ただただ容積ありきの開発を加速させてしまいかねないリスクもあるので、コミュニティボードなどの制度だけでは縛れない価値や景観の維持のための合意形成の仕組みや、こうした特権的な利益を受ける事業者に、都市の多様性維持のための低所得者や高齢者向け住宅の一定量の設置を同時に義務付けるとか、経済原理だけでは動かないエシカルなバランス維持の仕組みを、こういう特例措置には対としてしっかり組み込んで行ってほしいと思います。正に床の呪縛の典型例。大量の床をつくって貸す／売るしかビジネスモデルがないため、地域貢献しても結局床が増える。ただ、今後人口減少やオフィスのリモート化が進む中、かなりのリスクを抱えていることになるかと思います。
明治神宮球場、秩父宮ラグビー場の未利用容積を譲渡し、建設費等の応分の負担を民間が行う(実質は容積売買)。東京駅以外例のない特例容積率適用地区の活用による容積移転。
