｢資産のない一般人｣は賃貸を選ぶべき…経済学者が警鐘を鳴らす｢マイホーム購入のこわいリスク｣
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首都圏生活者を前提としたコメントですが、
賃貸かタワマンかの究極の判断をさせる前に、その中間もある。
ワナだらけのサラリーマンのアパマン物件投資の情報サイトなどにあえて入会して、賃貸向け中古物件をリサーチ。60平米前後の2000万円代の投資向け物件を自家用に買う。
北千住駅から徒歩15分の築古でないマンションが3000万円を切って売っていたが、この徒歩を運動だと割り切ればアリという価値観もある。
注目のコメント
「民間保険サービスは、支払った額のほとんどが保険会社の利益や外交員の給与になっているのが実態」で、貯蓄するなら手数料を払わずに済む手段を選ぶべき、税金が掛からぬ公的仕組みが使えれば更に良い、というのはその通りかと思います。
しかし、持ち家と賃貸のどちらが安全かは、一概に言えないような気がします。住宅ローンには変動金利型と固定金利型があって、変動金利が固定金利よりかなり低いのは確かです。だからといって、変動金利型のローンを組めば、金利変動の影響が住宅購入者にのしかかり、金利が上がれば家計が破綻して、折角買った家が差し押さえられるといったことになりかねません。その一方、賃貸が安全かというと、不動産価格がどうなるかを確実に予測することは不可能で、家賃が急激に上がったり、高齢になったら家が借りられなかったりするリスクが残ります。
その一方、ローンの支払額が確定する固定金利の住宅ローンには、そうしたリスクがありません。所得が変動するリスクはありますが、持家でも賃貸でもそのリスクは残ります。賃貸なら、住宅を安いものに借り換えれば済むといったことは確かにありますけどね。
変動金利住宅ローンは借り手が将来の金利変動リスクを負担する商品で、固定金利住宅ローンは貸し手が将来の金利変動リスクを負担する商品です。だから、貸し手にリスクを転嫁する固定金利のローンが、変動金利のローンより借り手にとって高く見えるわけ。生活の安定を望むなら、高めの金利は一種の保険料と割り切って、固定金利ローンを選ぶべきであるように思います。
以上を纏めると、住宅を賃貸してもローンで買っても、ローンを変動金利にしても固定金利にしても、それぞれ一長一短のリスクがあるわけで、私なら、将来の所得を見通して、無理のない範囲で固定金利の住宅ローンを組んで、購入してしまう道を選ぶかも。 (^^;「リスクが大きい」って言葉を高橋さんは簡単に使っておられます(数学者だから彼は完璧に理解してるので)。ただ、言葉として軽々しく使う割に「意味をまるで理解してない」人がこれほど多い概念も珍しい。
このテクストでいう「リスク」っていうのは、本来の意味とは少し違ってて。いわゆる「標準偏差」や「分散」が大きい、という意味合いで使っておられるのだと思います。要は「持ち家のほうが当たり外れがでかいよ」ということ。
「賃貸の方が割高」という話がありますが、その「大きなリスク」を大家さんに押し付けてるわけなので、その分高くなるのは当たり前、例えば「突然災害で価値が失われた」なんてときも、借家人は「契約解除して出ていく」で終わりです。
言ってみれば「リスクを一定の大きさに留めるために」お金払ってオプションを購入してる、ということになるのだと思います。
追記
いささかかわってる人の話に、「ほんまもんの経済学の専門家の皆さん」が解説くださって勉強になります。
勝手に思っていることですが、高橋さん、ってのは経済学者、って前に数学者(科学者)なのだと思っています。理論物理学者なんかもそうですが、「余計なものを取っ払っていったとき、最後に残る本質」を志向するところがあります。ものごとを単純にして一刀両断(他のところは全無視)なのはその反映なのでは、と。私なぞはどっちかというとそっち側の人間なので全く違和感ないのですが、そうでない方はやっぱり「好き嫌い」が出るのかと思います。生命保険会社に勤務していた時から不思議に思っていましたが、金融のプロフェッショナルと言える方でも生命保険に関してだけは不案内な方が多いです。
＞「民間保険サービスは、支払った額のほとんどが保険会社の利益や外交員の給与になっているのが実態」で、貯蓄するなら手数料を払わずに済む手段を選ぶべき、税金が掛からぬ公的仕組みが使えれば更に良い。
公的仕組みを最優先に使うことはその通りだと思います。ただ、「民間保険サービスは、支払った額のほとんどが保険会社の利益や外交員の給与になっているのが実態」というのは出鱈目すぎます。
「相互扶助」、「収支相等」で成立している保険制度の保険料のほとんどは、将来の支払いに応じた責任準備金に充てられます。その上で、死差益、利差益、費差益の３つの利益があるのが保険です。
一方で、持ち家と賃貸のどちらが安全には正解が無いと思います。日本では、住宅ローンなどよりも、地震が最大のリスクでしょう。
「行く川のながれは絶えずして、しかも本の水にあらず。よどみに浮ぶうたかたは、かつ消えかつ結びて久しくとゞまることなし。世の中にある人とすみかと、またかくの如し」（方丈記）
