Picks
173フォロー
999フォロワー
フリエ住まい総研「マンションにおける階層ごとの満足度」実態調査|人気を集める高層階のデメリット1位は「災害リスク」
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
タワーマンションにおける地震発生時におけるエレベーターの停止、それに伴う高階層住民の移動への不安(特に自身の住戸への復路)は、圧倒的なリスクです。
都内では、「とどまるマンション(地震発生時に避難所に行かず、自宅マンションにとどまることを推奨)」の普及促進を行っています。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/02lcp-touroku/02fukyusokushin.html
マンションは構造上地震に強く、また、避難所にマンション住民が押し寄せてくると避難所の運営がパンクするためです。一方で、マンションにとどまるとなると、エレベーターが使えなければ階段を利用しなければなりません。特に、これから首都圏で乱立するであろうタワーマンションでのそれは大変なことになります。
タワーマンションでの災害時の階段昇降を改善するサービスなどは、これから普及していきそうですね。
マンション、狙い目は再開発・人気エリア「周辺」 - 日本経済新聞
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
記事の通り、都心部の億ションに注目が集まりがちですが、首都圏にはまだまだ3LDKで2000万円台後半〜様々な価格帯の新築マンションが存在します。
1)都心からの距離
2)主要駅からの距離(徒歩:〜5分、〜10分、〜15分、それ以上)
3)利便性(主要路線上か、快速の止まる駅か、駅前の開発度合いはどうか)
都心部のプレミアムマンションでない限り、設備や仕様に大きな違いはないため、基本的には上記の3要素で価格が決まります。記事では、特に3)の側面について取り上げられており、良いポイントだと思います。
例えば、小岩の件、お隣の市川駅は総武線快速が停車し、駅前も再開発済みです。小岩駅は各駅停車しか停車せず、駅前もこぢんまりしており下町の雰囲気が残っています(未開発エリアであり、再開発の保留床取得価格でデベに余力がある)。これらが価格に影響を与えていると考えられます。記事内で出ている西武新宿線や丸の内線の方南町方面も確かに狙い目ですね。
首都圏ではマンション用地が少なくなっているため、これから出てくる100戸以上のマンションはほぼ全て、
・駅前の再開発タワーマンション
・郊外(主要路線ではない沿線や駅から徒歩10分以上の場所)の板状マンション
の2択になります。
【スタートアップあるある】一緒に創業した友人が辞めたのに株を手放してくれない! - 起業家のためのリスク&法律入門
SaaSスタートアップの7つのアンチパターン
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
SaaS型のスタートアップが"ステップアップ"していく過程も加味して説明されていて、わかりやすいですね。
以前KAIZEN Platfomの須藤代表から「B2Bでは、購買者とユーザーが異なる場合があり、ユーザーからの支持と売り方の開発の両輪を達成しなければPMFの状態にならない。特に、日本では売り方の開発の方を疎かにしている」という話を受けました。The Modelの話はその基本ですね。
また、PMFは一度したら終わりではなく、ターゲットに応じて少しずつ変え続けなければいけないという点もよくわかります。アーリーアダプターとレイトマジョリティーのニーズ・嗜好は明らかに異なるでしょうし、パイの大きさを考えると、売り方に加えて特にCSも変えなければ(手厚くしなければ)チャーンが高くなってしまうと思います。
ちなみに、当社の事業は、
・購買者とユーザーが異なる
・いきなりエンプラ向けで、大手であるほど共感・採用される
・CS・コンサルが初期からセット(これがプロダクトの強み)になっている
という点で、記載のSaaSとは異なる点も踏まえると、必ずしも「7段階」とは言えず「7つ」のアンチパターンと記載されているのも、また納得感を持ちました。
「空き家専用保険」開始 問い合わせ急増 近所のクレーム対応も代行
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
一言に空き家と言っても
1)相続人が相続後、放置している空き家
2)相続人が相続後、とりあえず整理・売却などを一時的に見送っている空き家
3)所有者老夫婦のいずれかが病気で入院し、配偶者も一時的に留守にした空き家
など様々です。
空き家と聞けば1)をイメージする人も多いと思いますが、実態は2)や3)も含んでいます。2)の状態というのは私自身も地方の自治会などを支援する際によく聞く話であり、「父母が他界し、家を相続した。自分ももう60代後半であり、相続した家の整理自体大変な作業なのでとりあえず今は手をつけないでおこう」という考えなどから「空き家化」する家のことです。3)も同じく子育てが終了して老夫婦二人暮らしになった状態で起きるものですが、夫婦のどちらかが怪我などで入院した際、もう片方の配偶者にとっては一軒家では広すぎて掃除も大変なため、入院先の近くで寝泊まりする(家を借り、自宅を空き家化する)というものです。
これら空き家の背景を考えると、相続した家の管理も含めて依頼でき、かつ保証もつくというのは、ニーズに合致したものであると思います。
通称「渋谷の北朝鮮」!異常ルールで支配する管理組合を相手に立ち上がった住民たち!ルポ「秀和幡ヶ谷レジデンス」
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
読み物としては興味深いのですが、釈然としない点もありますね。
・竣工~築15年程度の間の住民の無関心がこのような事態を招いた。
(決議には委任状を出しており、決して勝手に決められたものではない)
・自主管理であり管理会社の支援がないのも区分所有者で決議したこと。
・原始規約がずさんなのはデベの問題だが、購入時に指摘しない方も問題。
・管理業協会やマン管センターなどにも早いうちから相談しておくべき。
これらの多くは、住民(区分所有者)の無知が招いたことであり、また、前理事会のルールも、景観へのこだわりや不審者の徹底排除などを目指してのルール化と考えられ、私の知っているマンションでも同様のルールがあるところもあります(違法行為は非常階段の南京錠ぐらい)。前理事会メンバーは、区分所有法やコンメンタールをよく学んでいたのでしょう。区分所有者としてはあるべき姿だと思います。
結果的に、理事会外の区分所有者と前理事会との情報格差および長期政権が独裁を生んだのでしょうが、前理事会からすれば、「今まで、散々区分所有者としての役目を果たさず無視してきておいて」という思いだったかもしれません。
今回の件を機に多くの区分所有者が、マンションでの事象を「自分ごと化」するきっかけになったのであれば、あるべき姿だと思います。
スモールビジネスで成功を掴んだ起業家が実践する「ビジネスとは関係ない3つの戦略」
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
3つの戦略
1. 規模の小ささを強みにする
ー独特の雰囲気、専門的かつ直感的な考えを持つ少数精鋭スタッフ、
2. ビジネスファーストではなく、ヒューマンファースト
ースタッフと顧客の関係構築、顧客の共感、コミュニティの構築
3. スタッフ間でのフレンドリーな関係→その雰囲気が顧客へも伝わる
ースタッフ同士のリスペクト、フレキシブルな労働時間、特別な雰囲気
どれも納得のポイントですね。
スタートアップは、Jカーブを掘る(スモールビジネスでは必要としないある程度大型な初期投資が必要)という側面とスケールメリットが出せる点が特徴です。これらは、
①大量のポテンシャル顧客が存在することと
②そこに対して仕組み化したアプローチができること(そのために投資が必要)
の2つとセットになっているものであり、製品・サービスの特徴として「自動化(効率化・資本集約的)」「均質化」が必要となります。ここで掲げられたスモールビジネスの戦略とは真逆の戦略を特徴とするものであり、スモールビジネスや中小企業が勝っていくためには、手触り感のある顧客との関係性やカスタムを駆使したAhaモーメントを提供することが必要だと私も思います。
日本人はなぜ勉強しなくなるのか?「世界最高の子供」が「低レベルの大人」になるワケ
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
大企業が新卒学生をまずふるいにかける手段は、
①勤勉(テスト勉強等与えられたアサインメントに対し嫌でも頑張れる)かどうか
②地頭がそこそこ以上かどうか
です。なぜその点を見ているかというと、入社後に何をやらせるかは決まっておらず(多くの企業はJob制ではない)、そうなると、臨機応変に対応できるためにはハズレを引きたくないからです。また、大学名で一次選抜すると採用側も楽ですから。
ただ、会社に入って40年、勉強しなくてもある程度は年功序列のエスカレーターに乗る仕組みのため、多くの人はOJT以外での座学はしなくなります。大学受験までの12年間(小中高)勉強を頑張ろうと、入社後の40年間サボり続ければ、どうなるかは目に見えています。ここで、大逆転も可能なわけです。
学歴ではなく、学習歴。これに尽きます。
修繕積立金の増額幅に上限 分譲マンション、国交省方針
中村 磨樹央株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士
>購入時に、業者が金額を著しく低くするのを防ぐため下限も設け、
>基準額の0.6倍とする。
とうとう来ましたね。積立金の増額幅の上限よりも、「分譲時にディベロッパーが設定する積立金の価格」の方が大事なわけで、これが重要なポイントです。修繕積立金には、段階増額積上方式と均等積立方式の2つがあり、ほぼ全ての新築マンションは、「段階増額積上方式」が採用されています。理由は、「新築販売時の費用負担を少しでも低く・安く見せるため(=ディベロッパーが売りやすいから)」です。
よって、分譲時の修繕積立金を低くすればするほど、値上げ幅は大きくなります。値上げするにはマンション内の合意形成が必要であり、総会の決議一つするにも大きな労力となります。労力をかけなければならない理由は、意思決定権者である区分所有者(主にマンションの住民)の多くはマンションの素人であり、また、一般的に「値上げ」という言葉には過敏に反応し、理由や背景を深く考える前にまず「反対」から入るからです。
これら、マンション購入後の区分所有者負担増加を防ぐためには、冒頭にある「業者が著しく低くするのを防ぐ」という点が重要になるわけです。
NORMAL
投稿したコメント