中村 磨樹央

仕事柄マンションデベロッパー・区分所有者・占有者（賃借人）の方々とやり取りをする機会が多いので感じますが、確かに、山手線沿線上または内側にある（＝資産価値が今後も確実に見込める）新築物件に対する中国・台湾人の需要は明らかに伸びています。また、確かに投資目的だけではなく、「居住目的」の方もかなりいますね。 番組の中国人インタビュイーが語っていましたが、中国人と一口に言っても、 ・日本に長年在住し日本の文化に慣れ親しんだ中国人 ・Wechatで富裕層仲間に勧められて中国から購入してきた中国人 とは全く異なるようです。前者は後者の購入者が多い物件を嫌っているとマンションデベロッパーの販売の方から聞きました。 あとは、日本語問題ですね。区分所有法上、第三者管理方式だろうと理事会方式だろうと、区分所有者は全員マンション管理組合に入り、年に一回以上ある総会で議決権行使をする義務があります。議案は日本人の管理会社・管理者・理事会が一年間話し合ってきた結果に基づいて作成されるもの。理事会も管理会社への問い合わせや対応も、基本日本語です。自身の資産に直結する議題に、日本語が話せなければついていけません。 この辺りも、今後対応が迫られるでしょう。

三井不動産が東京ドームをTOBしたのが2020年。その後読売新聞に一部の株を譲渡。築地市場の跡地の募集要項が出たのが2022年。https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/11/30/17.html 決定内容がこちら https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/toshi_saisei/saisei08.html ここにボールパーク（東京ドームからの移転）も。 JV構 成 員 三井不動産株式会社（代表企業）、 トヨタ不動産株式会社、 株式会社読売新聞グループ本社、 鹿島建設株式会社、 清水建設株式会社、 大成建設株式会社、 株式会社竹中工務店、 株式会社日建設計、 パシフィックコンサルタンツ株式会社、 株式会社朝日新聞社、 トヨタ自動車株式会社 JV出資比率が多い順の掲載だと考えると、朝日新聞、トヨタ自動車も、自社の立地的な意味や競合・グループ会社の参画で、一口乗るのが得策と考えたように思います（幹事側からの声掛けがあったからという点も踏まえ） 東京ドーム跡地には三井不動産が住宅群を建設予定です。タワマン供給が多い湾岸エリアの築地ではなく、都心一等地かつ文京区という子育て・学校には恵まれた場所で一大タワマン群を誕生させる意味は大きいですね。 全てがつながっています。さすが日本最大のディベロッパーですね。

先日、とある工務店の会長と面談した時にこう言われました。「私は、自社の社員には自分の考えや成功体験は話さない。失敗体験を話すようにしている。会社の代表である自分の考えや成功事例を話せば、従業員は自分たちで考えず、安易に私のやり方を真似るだけだろうから」と。 一番発言力のある人・決定権者が持論を展開してはいけないということです。 まあそれはそれとして、日本の製造業は過去何十年に渡り、地方に工場を建て、地域人材を雇用し、win-winな関係を築いてきました。その地域にホテルやミュージアムを建設し、集客や地域貢献を行うのは大企業側の暗黙の儀式である気がします。赤字でも簡単には潰せないのは、従業員が少なからず利用していることに加え、お膝元のホテルであることも関係しているのでしょう。一方で、本業の利益を圧迫するほどにこのような周辺事業の負債が大きくなると、日本航空のようになってしまうわけです（その負の遺産を排除していったのが稲盛さんでした） 稲盛さんがホテルをこれ以外作らなかったのは、地域貢献や従業員への配慮を行いつつも、本業という柱を大切にする哲学があってのことだと思います。

「二流のリーダーは個人の利益を追求する」なんてことはないでしょう。個人の利益を追求するのは三流（最下位）ですよ。 ・三流のリーダーは個人の利益を追求する　※そもそもリーダーに相応しくない ・二流のリーダーは組織の利益を追求する　※あたりまえ ・一流のリーダーは顧客の利益を追求する　※CSこそが利益に繋がることを実践 ではないでしょうか。識学の書籍をいくつか読みましたが、彼らの教えは「一般化」「大企業から小企業まで一般的な企業に共通する最低限の仕組み」であり、熱量と信念で突き進む初期のスタートアップ組織や、高水準のナレッジワーカー組織などには当てはめにくい内容だとしばしば感じます。

私自身も、ほぼ週末起業（本業を持ちながら、主にプライベートの時間を利用して副業やボランティアで起業する）のような形で今の会社を設立しました。また、そういった私自身の経験から、「大企業で手持ち無沙汰なやる気を持て余している社員」を副業として採用しています。 副業のメリットは、所得増・税金対策・やりがい/生き甲斐・スキルや知識の習得・経営者目線が身に付く以外にも、「本業があるので無茶できる（挑戦・失敗のハードルが低い）」という点も挙げられますし、交友関係も広がり、日々も充実します。また、自身のエンプロイアビリティ（雇用され得る能力）を客観視でき、かつ向上していける機会にもなります。 これからの社会、本業での役職よりも、副業の掛け持ち数や副業の単価などが（本業メンバー間での）ステイタスになるような時代が来るかもしれません。つまり、副業を一度もしたことない偉そうにしているおじさん層が、話について来れなくなり白い目で見られる時代が。ワクワクしますね。

「社会を良くしたい」「教育現場を変えたい」「明日の子供達・日本社会に貢献したい」という想いのある人も、労働環境や待遇があまりに悪いため国家公務員や教職員の道を断念するのが現状。一流企業に入れば働き方もホワイトで、給与も30歳超で1,000万円を超えますからね。また、文科省の不手際に対するやり場のない怒りの矛先が公立校の教職員に向けられることもしばしばあるわけです（←自戒）。。。ここに一番税金を使うべきでしょう。

ブランズタワー橋本では、当社コネプラ　https://conepla.co.jp/　もプロジェクトに参画させていただきます。 分譲マンションディベロッパーの最近の動向を見ていると、ここ数年、コンセプト・ソフト施策として「アート」を提供する企画が増えてきているように感じます。 他には ・個室ワークスペース ・スポーツ体験（ジム、ヨガスタジオ、ゴルフシミュレーションマシン） ・健康促進/診療スペース ・クリエイティブ系のスタジオ ・ひとひねりあるゲストルーム（和テイスト、ルームシアターなど） ・ひとひねりある子供関連施設（学童併設） などでしょうか。 今後の展望としては、農作物の栽培や（自宅では受けにくい）子ども教育、ペット共生設備・施設などが考えられます。 いずれにしても、共用部分を特定用途専用に仕立てることは将来の管理費の重荷になります。一方で、販売のタイミングでは目玉の一つになりますので、デベロッパー各社もあの手この手でこれからも新しいネタを考えてくることでしょう。

「ワーク読書バランス」 「ワーク文化バランス」 →仕事以外の部分も十分に楽しめるぐらいの余裕があって、人生としての総和がある程度楽しくなればいい これは刺さりましたね。仕事が楽しいと"ワークライフ"の話ではなく、"ライフワーク"になってしまうんですよね。個人的には、仕事が楽しいか楽しくないかというよりも「人生における特定の事象への依存度を下げる」ことが大事だと思います。「人生は総和」これに尽きますね。

まず外さないのは、東京都心部（山手線内は安泰。その外は主要駅・主要路線であること）、福岡市、仙台市、札幌市ですね。これら以外は、主に以下の状況に左右されます。 ・移動人口 ・金利 ・為替 ・税制 ・建築コスト ・中古物件相場 ・行政の施策(地方自治体の政策・補助金・再開発) 各変動要素の影響度は一律ではありませんが、今は特に「建築コストの値上がり（マンションの場合は１年前と比べ10%程度上昇している）」が市場価格に強く影響しています。マンションの場合は建築コストが確定してから広宣計画を立て、全体の収益計画を立てて販売に移るので、たとえば、今、最終期の販売を迎えているマンションなどは、現状計画中のマンションよりは”割安”な建築コストで建てられることになり、売り出し価格も抑え目になります。 コストがこれからも上がっていくことを考えると、マンデべも赤字にするわけにはいきませんから坪単価を上げるしか手はなく、そう考えると早く買うに越したことはないですね。 ちなみに、坪単価を上げていった結果、中古物件相場や需要側との乖離が大きくなり、「竣工後数年経っても相当数が売れ残る」ことになったら、新築マンション事業は崩壊します（これをバブル崩壊というべきかはわかりませんが）。これを回避する手立てとして、 ・新築マンションではなく、ビルを買取りフルリノベマンション事業を手掛ける ・新築後10年程度は分譲せずマンデベが賃貸として保有し市況に合わせて売り出す など、デベ側もリスク軽減・回避する策を同時に進めています。

個人的な体験談になって恐縮ですが、直近５年間、三菱地所が作り出してきたこのエコシステムに大変お世話になりました。自身の振り返りも含め少しご紹介です。 私が勤めていた旭化成グループの新規事業関連の部署はInspired.Labに籍を持っており、その部署の方から、Inspired.Labで開催される「住友商事100周年記念イベント」を紹介されました。そこに２度ほど参加し、当時まだプレシリーズAぐらいであった食べチョクの秋元里奈さんとお話ししたのを覚えています。また、そこで一緒にワークショップをした住友商事の方に、パナソニック初のスピンアウトベンチャーであったミツバチプロダクツ　https://mitsubachiproducts.com/　をご紹介し、住友商事のオープンイノベーション施設でイベントをさせていただきました。また、その時ご一緒させて頂いた住友商事の方が不動産事業デベロッパーを紹介してくださり、今自身が経営している事業のサービスを先日採用いただきました。 Inspired.Labにとどまらず、Inpired.LabとFINO.Labとの共催イベントに出たり、そこで、エコッツェリア　https://www.ecozzeria.jp/　の方と出会えたり、ゼロワンブースターとの繋がりでSAAIを利用させてもらったり、モーニングピッチの繋がりで三菱地所の共創推進の担当者と懇意にさせて頂いたりと、三菱地所が中心となって大丸有で仕掛ける様々な仕組みにお世話になりました。これからもこの関係はより大きくなって続いていくのだと思います。 独善的解釈かもしれませんが、私が経験したこの出会いやつながりこそが、三菱地所が作りたい世界「1%の成長」「イノベーションや成長は、人と人のコミュニケーションのなかから生まれる」ことの体現なのでは感じています。