マンション建て替え 要件緩和でも負担1人1900万円

コメント

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• 岩本 裕

  株式会社リアルゲイト 代表取締役

  ・2023年02月09日

  古いマンション程容積は余っているし、低層で解体費も安いので当然の結果ですね。
  タワーマンションを建て替える様な時代になったら、更に負担は増えるでしょう。

注目のコメント

• 中村 磨樹央

  株式会社コネプラ 代表取締役 / マンション管理士

  ・2023年02月10日

  区分所有法における問題の根幹に触れている良記事です。
  私見ですが、今後50-100年後を想定すると、「現法におけるマンション所有の形態は継続し得ない（区分所有法が改訂され、価格も含めマンションという不動産の在り方が変わる）」と考えています。
  
  ■マンションの寿命と居住者の関係
  １）マンションを買う　※30-40歳（区分所有者になる）
  ２）老朽化する⇨修繕する(修繕積立金を利用) ※築20,35年
  ３）修繕費が尽きる or 修繕だけでは維持が難しくなる　※築50-70年
  　　（住民の多くはシニア。稼ぎなし・建替え費用1900万円の蓄えなし）
  ４）老朽化したマンションの価値は低い。売却益だけでは住替えは難
  ５）1900万円払うか or ボロマンションに住み続けるかの二択
  ６）蓄えがないので後者を選ぶ（建て替え決議を4/5→3/4に減らすのは諸刃の剣。
  　　1/2などにしたら、蓄えのない多くの人が追い出され路頭に迷う。
  ７）つまり、「ボロマンションに住み続ける」が選択される
  ８）建替えできず多くのマンションが廃墟化。それでも一部の高齢者は住み続ける
  ９）街そのものがスラム化
  
  ※ちなみに、なぜこれまで建て替えができていたかというと、岩本さんのコメントにもあるように、古いマンションは当時の法律で建築しているため、容積率が余っているからです。つまり、これまで50戸（現住民）だったマンションが、建て替えて100戸にできるので、建替えに参画するディベロッパーが+50戸（新規販売分）の利益を踏まえて現住民の区分所有権を価値算定できるため、現住民の持ち出し費用が抑えられていたということ
  
  ■対応案
  ・区分所有権を廃止しマンションは定期借家とする⇨1400万人が暴徒化
  ・修繕積立金＋建替え積立金の仕組み導入⇨積立費用高く、需要激減
  ・建替え決議であぶれた元マンション住民居住場所の用意⇨税金の使途として難
  ・容積率UPを更に許容⇨災害時リスク高まる。容積UPはいずれ限界が来る
  ・欧州のように建替え不要の建造物を開発する⇨地震を克服できるかどうか
  
  どれもこれも厳しい。しかし、いずれ来る世界です。皆覚悟しておくのが良いと思います。
• 江頭 浩

  Ｃ＋Ｅ建築設計事務所 代表

  ・2023年02月10日

  ここにも、廃墟好きがいた！
  
  Twitterは匿名でやっていますが、（建築やってるのに）廃墟写真のリツイート多め。
  後は、建築とかプラモとか猫とかプラモとか風景写真とかプラモとか。
  
  記事と関係なく申し訳ないです（しかも、若干専門家分野なのに）。