マンション建て替えやすく 政府検討、賛同4分の3以下に
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数十年単位かつ日本全体で見れば、人口が激減すれば住宅需要は減るし空き家は今より増えるので、建て替える需要がそもそも無い物件が激増する。もちろん都心の一部などは例外的に建て替えが起こるだろうけど、こういうプロセス論より構造的に住宅が余る方の撤退戦の方がより重い課題。
注目のコメント
とても大事な一歩だと思います。
現在、日本のマンションストック戸数は約700万戸、1500万人がマンションに住んでいます。うち、旧耐震基準のストックが100万戸、新規供給が年間10万戸あります。新築から10年強で大規模修繕を行い、3-4回目の大規模修繕で建て替えを実施するのが現在の一般的な理想形です。
マンション建て替えを行うにあたり、合意形成に至る緩和法案改正が成立しても、そもそも建替えに際しては既存区分所有者の建て替え後の生活再建が確保できなければいけないという大前提がありますね。
■建て替え費用の捻出
ー最近の物件は建ぺい率・容積率が限界であるため、建て替え時にデベロッパー
が新規分譲できる容積が多く残らず、参入の旨味が少ない
⇨結果①デベロッパーが請け負わない
⇨結果②既存区分所有者の還元率が低い（生活再建できない）
⇨結果③既存区分所有者の建替負担額増（生活再建できない）
ー売れ残りリスクの伴う物件(主要都市・駅チカ以外)へは、たとえ新規分譲
として販売できる戸数が多く取れようとも、そもそもデベロッパーが参入
しない可能性が高い
複雑な問題であり、日本のマンション販売や、区分所有者の財産に関する非サステナブルな仕組みや法律が根底にありますが、私は、もう一つの視点では、「区分所有者による管理組合活動への無関心が根付いた結果」であるとも考えています。新築分譲マンションを購入した時点から、良好なコミュニティを醸成することで、自分ごととして、また、マンション全体でという意識が根付き、それが、管理組合活動の健全な運営に繋がり、結果、早い段階で建て替えに向けた前向きな検討に繋がると考えています。私が住んでいた築57年の都内の自宅マンション（8階建）では今年建て替え決議がなされ、現在取り壊し工事中です。近く建て替え工事が始まります。
建て替え決議が行えた背景は、
①旧耐震だから住民にとり建て替えニーズが大きい、
②商業区域につき容積率に余裕があってタワマンが建てられる → 容積率が拡大するため住民は持ち出しなしで新築マンションを建てられる、
③もともと管理組合の活動が活発で理事会が素晴らしく合意形成がスムーズに行えた、
こんなところだと観察していた当事者は思います。
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建て替えることで「安全性と経済性」の両方が増すのなら、住民の関心と活動が高まり、建て替えに向けての合意形成が進みます。建て替えを推進したいのなら、本記事にある合意形成の基準値の緩和より、「経済性（すなわち容積率の緩和）」の規制に手をつけるのが一番だと個人的には思います。これは大きい。
そもそも意思回収も難しいこともあるなか、4分の3以上の合意形成は難易度が高かった。
一方、容積率の問題で、立て替えると面積が小さくなってしまうようなケースもあり、そうなると建て替え費用をどう捻出するのかという話もある。その場合負担金が発生することにねるが、その場合でも過半数程度の同意でいいのか、なんて論点はありそう。
