【実例】コンサルがガチでタワマンを管理してみた
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白金タワーの管理組合は素晴らしいと思いますが、やはり維持費用の高さは侮れません。70平米の部屋で管理費・修繕費で4万円、駐車場は3.2万円〜となっています。
大小あるので参考までですが、100平米程度の戸建ての修繕費は10年100万円が目安と言われます。120平米前後を想定して少し多めに10年150万円とすると月額12500円。10年目から20年目をさらに高く250万円にしたとしても月額20800円です。
無論、駐車場代や管理費はありません。
管理組合に取られる時間など考慮すると、広大な土地の豪邸でも無い限りはランニングコストは戸建ての圧勝だと思います。
注文住宅であれば、建築の段階で主に外部に面する部材を多少高くてもメンテナンスフリーや長く使えるものを選定すればランニングコストをさらに低減できると思います。
注文住宅の良さは、そう言った部材の選定を楽しめるところです。そして、高騰したマンションと比しても金額も高くありません。
注目のコメント
短時間でのリモート取材でしたが片平さんと花谷さんには上手くまとめて頂き、またお二人との話や皆さんのコメントから私自身も新たな気付きがありました。
なお、修繕ユニットの件は「エレベータ」修繕ではなく、エレベータ機械室が入っている「屋上塔屋の外壁修繕」です。
それは、
①居住者にとっての重要性（生命や生活上の利便性等）
②その設備や箇所の劣化度合いと今後の予測、地震等の自然災害による脆弱性等から修繕ユニットを設定し、優先順位を付けており、結果、エレベータ機械室が入っている屋上塔屋の外壁修繕を最優先して行うことにしました。近年のゲリラ豪雨も②を高める要因になっています。
適正修繕という考え方と手法は既に機械足場を活用した外壁及びバルコニー修繕に取り組み、設計監理方式や所謂コンサル起用に苦労をされた先行管理組合を理事数名で訪問し、そこからの教訓を整理した上で確立したものです。
それとタワマン等大規模マンションの場合は建物修繕や設備更新などに１件で数千万円も掛ることから管理会社に丸投げするのではなく理事会及び下部組織の修繕部会の審議裁量が重要となります。
私自身、本業が企業対象のマネジメントコンサルティング会社経営なので誤解を招きやすいこともあり、そこは３名の監査のプロが厳格な「理事の利害関係監査」を常時行っていて、緊張感のある関係を保っています。
今後、マンションは「管理」（＝建物維持管理）だけでなく、「経営」（＝ガバナンスや課題解決マネジメント）を買う時代になっていくのではないでしょうか。
また、長期に渡り持続可能な経営にしてくためには、新たに購入した区分所有者の中でポテンシャルの高い20代、30代の人には是非、経営者としての理事に就任して課題解決に取り組んでもらい、会社とは異なる世界で経験を積み学びとしてもらいたいです。それを会社側もキャリア形成の一環として捉えてもらいエンゲージメントにも繋げてもらう、まさに社会貢献と人財育成に繋がるのではないかと捉えています。タワマン、そして、マンション全体で問題になるのが管理と修繕の問題です。特に修繕積立金の不足の問題は、マンションを長く使う、「寿命」を全うさせられるかどうか十分に生かせるかどうかを左右する重要な問題です。
この問題に果敢に取り組んでいる白金タワーの管理組合法人の星野理事長（本業はコンサルタント）とマンション管理に詳しいさくら事務所の土屋さんにお話をお伺いしました。
タワマンだけでなく、マンションを持っている方、マンションを買いたい方、参考になるかと思います。ちょっとマニアックな内容ですが、一番大事な話なのでお付き合い下さい。
追記
コメントがあったので…。駐車場問題は深刻で一戸あたり一台のつもりで作ってたタワマンなどは、居住者の高齢化で利用激減して大変な目に遭ってるそうです。論文の調査では2000年代供給のタワマンの半分が駐車場問題抱えてるとのこと。駐車場は大きな収益源なので、外部に貸し出すなどの対策せず、先送りすると修繕積立金の計画に大きな影響が出るそうです。タワマン批判の記事でよく見かけるのが、建物の修繕の問題です。住民はこの問題とどう向き合っているのだろうかと取材してみたら、ものすごく前向き、いや前のめりにマンションに向きあう人々がいることを知りました。
分譲マンションの所有者にとって、マンションの管理組合の理事は出来れば避けたい面倒ごとの一つでしょう。でも管理組合の活動や決断が、マンションの将来の価値を大きく左右していきます。マンションをつくるのはデベロッパーですが、マンションを磨き、育てていくのは住民自身なんですね。
それにしても、マンション歌の存在には度胆を抜かれました（笑）。
