コロナで社会的に促進されているのは「職・住・楽・学」の離散化と流動化。ホテルという固定的なパイもAirbnbのような形態と同時に、こういうサービスや時間単位で業態を超えていく流れは今後も間違いなく加速していく。

同時に、特に「職」の離散化は「住」の離散化と表裏一体にならざるを得ない傾向が強いことから、「職」の離散化の象徴であるWeWorkのような業態が部分的にホテルや住宅に組み込まれる流れ、逆に「職」の既存形態であるオフィスの中にAirbnbのユニット化されたサービスやホテルのホスピタリティサービスが離散的に入り込んでいく流れも、今後大きな可能性領域になる。そういう意味でも、現時点である程度統計的なカバー能力をスケールとして押さえておくことはとても重要。

とはいえマクロな話として上記の流れが不可避な中で、現状では建築基準法やそれに伴う設備的な制限などが、こうした動きの現実的な足かせになっているのも事実で、今後一気に顕在化するはずの都心の大規模オフィスビルの不活性資産化を受けて、こうした機能の改変に対応するニーズも出てくるはず。そうした現実的なハードルを越えてようやく、いわゆるオフィス街にコンドミニアムを混在させるといった、NYなどでもエリア再生で重要な役割を担う流れが、日本でも実効性を持ち始める。

NYなどのオフィスの住環境への転換を、今の東京でそのまま真似できるわけでもない。NYでもこうしたコンバージョンはまだ一棟まるごとのような物理単位で行われることが多く、情報ネットワークを用いた離散的混在を前提にしているわけではない。またNYで高級コンドにコンバージョンされるような古いビルは、機械空調が前提になる前の自然採光・自然換気が可能な奥行きの浅いビルが多く住宅への転用がやりやすいという側面がある。

今後東京で不活性資産化するオフィスビルは機械空調前提で部屋の奥行きが深く、現状で居住転用は法的にも設備的にもかなりハードルが高い。個別対応ではなく、かなり戦略的かつ抜本的な法とシステムの改変が不可欠。現時点で全く進んでいない「学」の流動化と離散化を、不動産プラットフォーマーが引っ張るというのも大きなビジネスチャンス。

こういう動き、もっと不動産業界が連携、率先して計画立案して社会提案していくべきなのでは？