日通が本社ビルの売却検討…投資ファンドが関心、１０００億円超か
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パブリックカンパニーが不動産を持っていたり、賃貸に出して売上立っているという方がおかしいと考えています。
コロナ禍は、望もうと望むまいと、本来あるべき論に、様々な事象を整えるキッカケを与えています。
大変な時期ですが、思考停止せず、原理原則に立ち返って考えれば、本件はいたって普通のことで、恐れることではありません。
世界には金が余りに余りまくっているので、東京の不動産市場が暴落するというのはメインシナリオではありません。
お金の価値判断は、その絶対額でなく、利回り、より正確には調達コストとの差(スプレッド)で見るものです。
いつでも売れるように寝かせてある土地は、資金繰り難から供給多くなっており、やや下がっている感ありますが、全体として下がっている感じはありません。
供給多くなると一時的であれ、買い叩かれますので、早めに決断するのは良いことです。
注目のコメント
2000年前後、バブルの後始末に苦しんだ大企業が証券化の手法で本社ビルを資金化するブームがありましたが、それ以来のブーム到来といった感が出てきましたね。
本社ビルを自己所有していること自体、世界を見渡すと特殊ですし、なにより無駄な資金を寝かせていることになります。
先般、本社ビル売却を発表した電通を例にとって、英国のWPP、フランスのPublicis、米国のOmnicomというグローバル大手広告代理店を比較した場合、総資産に占める有形固定資産の割合が突出して高くなっています（直近のBS）。最低のPublicis2,2%に対して、電通は8.3%。
余談ですが、その他の固定資産は最低のOmnicom6.6%に対して、電通は14.4%。控えめに見て”お付き合い”で抱えている持ち合い株が多いからですね。
コロナ禍で資金が必要になった日本企業は、逆に言えば、到底リターンを生んでいるとは思えない”遊んでいる”資産をたくさん持っているため、まだまだ余裕があるとも言えます。
ちなみに、グローバル広告代理店の総資産のうち占める割合が大きいのは「のれん」。M&Aで合従連衡を繰り返してきた歴史を物語っていると言えるわけですが、WPP32.5%、Publicis35.6%、Omnicom35.2%となっています。電通は19.9%。
バランスシートを見ると、企業の稼ぎ力といった”キャラ”がわかります。「拠点集約を進めるため、東京都千代田区に新本社を建設しており、９月以降に移転する」という記述を素直に読むと、新しいビルに移転するため、旧本社ビルを売却する、と理解出来る。
従来であれば継続保有して賃貸ビル化するところが、今回は売却するということで、「不動産を持ちすぎている」企業としては、むしろ合理的な判断であると解するべきでしょう。
また、「都心のオフィスビルでも短期間で新たな借り手を見つけるのが難しくなっている」としつつ、「外資系ファンドなどの購入意欲が旺盛で、買い手が見つかりやすくなっている」という記載は、プロが取得保有して適切な管理運営をすれば投資として価値が見出せる、ことを示唆している。
ひとことでいえば、不動産所有の適正化が進む、ということを書いた記事だと理解できる。
日本の企業はもともと不動産を持ちすぎで、約470兆円のCRE(corporate real estate)の保有と管理の適正化や、企業財務の適正化、その受け皿としての不動産投資市場の拡大が、長らく言われて来た。ようやくその長年の課題に、部分的にせよ手がつけられる流れが生まれつつあると考えるべきなのかも知れない。不動産のオフバランスの判断をする企業が増えている。オフィスビルの賃貸v.s.自前ビルの話は、常にある話。念のためふれておくと、結果自前ビルでよかったというケースはある。不動産価格が上昇局面においては、販売管理費におけるオフィス費用はバカにならず、損益分岐点が大きく変化するケース。景気上昇局面のNYなどがそうだった。
今回も不動産投資という観点では、コロナが収まった際にまた不動産価格は上昇に転じる、世界的に見て希少資産である大都市不動産の価値は長期的に上昇する、コロナの影響を想定的にうけていない東京はリスクリターンで魅力度が高い、と感じる投資家はいる。このリスクを取ることで大きなリターンを狙っているし、そうなる可能性も十分見込まれる。
ただ、大企業がこのタイミングで本社ビルを売却するのは、一定の合理性がある。一番大企業が避けたいリスクは、コロナ後の世界がどうなるのか、不動産価格の不透明性が高く、また働き方をどうすべきかと検討する際に、「自社ビル」ありきでは検討が進みづらい。売却することで、自由度の高い働き方・オフィス利用の設計が可能になり、大胆な人材戦略を可能にする。その意義は大きい。
また新しい世界に向けて大きな戦略転換が必要な企業にとって、効率的に資金調達を行う意味もある。先行してニュースが出た電通は大きな変革期であり、構造改革が必要な局面であった。物流業界は大きく拡大しているが、DX化をさらに加速する必要があり、そこへの投資資金を獲得したと考えればさらにこの意思決定の妥当性が高まる。
