電通本社ビル売却、ヒューリックが優先交渉
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注目のコメント
賃貸ビルの売買の現場で働く私としては「妥当」な結果という印象でした。
今後何が起こるかわかりませんが、みずほ銀行系のヒューリックさんとしては、コロナ禍でも以下の記事の状況でしたので、おそらく好決算を背景に、資金調達で苦戦する可能性は低いのではないかと拝察致します。
https://newspicks.com/news/5124144
コロナ禍によりテレワーク普及に拍車がかかり、多くの日本の経営者がオフィスの縮小を検討していますので、オフィスビルの空室率が上昇し、ビル売買市場も停滞するのではないかと思われがちですが、現実は日本銀行の金融緩和政策の継続による好条件の資金調達環境を背景として、J-REITや私募REIT、国内不動産会社等、多くの投資家における大型ビル（あるいは希少価値のあるビル）への取得意欲に大きな変化は今のところ見られません。
ただし、中小規模ビルを購入して、中小企業経営者や個人投資家中心に転売することを業とする不動産投資会社の場合は、転売先の経営不振や金融機関から融資を受けにくい等の理由により、オフィスビル購入を控える（あるいは融資を受けることが困難で購入できない）傾向にあります。今会社で武ちゃんマンと議論してたんだけど。
冷静に考えると3000億って安すぎないか？？と思います。
現状ヒューリックが優先交渉権を得ている状態で、
合意に至らなければ他社に交渉権が移る可能性もある。
場合によっては使用面積以外を賃貸不動産として保有しておく可能性もあるのではないか？という中で報道されてる内容からすると、リースバックで、現在の電通の利用面積約7割は半分に圧縮され、大部分をグループに賃貸し本社は移転しない方針。
現在はリモートワークで2割程度の出社率。
上記を考えると、
リースバックは大きくて5割、7割の半分で3.5割
35%～50%程度がリースバックの使用部分になると想定。
延床面積：231,791㎡ → 70,089坪
レンタブルは75%を想定。
賃料坪単価：35,000円を想定
（丸ノ内や森ビルと同水準の単価は十分とれる）
70,089坪×75%×3.5万＝18億3,983万6,250円／月
18億4,000万×12=220億8,000万円／年間
売却価格が3000億と想定した場合、
年間賃料220.8億
利回り＝7.36％？？利回り高すぎ？？
簿価は1792億円（2020年3月期 有価証券報告書上）
含み益：1208億
上記だけみると、
売却するメリットがなんなのか？？
（売却益に対する税金も加味すると、、、）
半分を賃貸に出した場合、年間100億以上の賃料収入が見込めるのでそもそも売らないのではないか？とも思ってしまいます。
そして合意に至らなければという前置きが気になるところで、
条件が悪ければ他社に交渉権が移る＝外資になる可能性が高いのではないか？？
もし仮にこのクラスの他のビルの水準で
利回り3%で想定賃料を割り戻すと数字上は
7,360億円になる。
流石にそれはないか？と思いつつも
5000億くらいなら現実味ありますよね。
今後の動向に目が離せないデス！1/25(MO)
電通本社ビル売却【ヒューリックが優先交渉】とあるがヒューリックの概要とは？
“ヒューリック”
ヒューリック株式会社は、東京都心にある不動産の保有賃貸業・投資開発事業を柱とする不動産会社である。旧富士銀行の店舗、社宅等の不動産を多く保有しており、みずほフィナンシャルグループとの関係が強い。また、芙蓉グループの中核企業である。
1957年（昭和32年）3月に、富士銀行（現：みずほ銀行）が所有する不動産を母体に、日本橋興業株式会社として設立。2007年（平成19年）1月に、商号（社名）を日本橋興業株式会社からヒューリック株式会社に変更。 HUMAN・LIFE・CREATEの頭文字から名づけられた。
2011年（平成23年）12月20日に、昭栄株式会社と経営統合することで基本合意。2012年（平成24年）7月1日に、昭栄株式会社がヒューリック株式会社（初代）を合併する逆さ合併の形式をとったが、同日付で昭栄株式会社からヒューリック株式会社（2代目）に商号変更した。実質的にヒューリックによる昭栄の吸収合併である。
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