電通、本社ビル売却検討 国内最大級の3000億円規模
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昨期の有価証券報告書から見ると簿価はおよそ1792億。
3000億で売却したら売却益で1208億か。
恐ろしや都心一等地の不動産の含み益。
売却よりも賃貸業の方が本当はいいのではいかなーと
うらやましく思います。
追記
意外と売却に対して買い手がいないのではないか？
コロナで売却のタイミングが悪いのではないか？
という意見も多そうなので個人的な考察です。
JLLデータから見る2020年の不動産マーケットの動向としては
海外からのインバウンド投資は2020年の9月期時点で
2019年の投資額を上回る1兆3268億取引されており、
海外投資家の日本の不動産に対する買い姿勢は強まってると
判断できるのではないかなと思います。
最近ではカナダのベントール・グリーンオークや、
アジア拠点のPAGはそれぞれ最大で約1兆円、
約8000億円を日本に投資する計画を掲げていて
都心オフィスビルなどの取得に対する
意欲も高いとされているうえに、ここ最近では世界最大の
機関投資家といわれる日本のGPIFも2017年度より
不動産運用を拡大しています。
低利回りでも継続的・安定的なリターンが見込める“コア型”の長期保有を狙っているとされています。
また、2020年の9月期の世界の都市別不動産投資額では
東京が圧倒的な世界第一位となっていて
世界から見ると東京の不動産は買いとみられていると思います
理由は様々あると思いますが、
コロナ感染症が世界中で猛威を振るう中
日本の成熟した国家と国民性で政権交代後も政策が継続されていること。また、世界的にみるとコロナの死亡者や
経済的影響が抑え込めているとみられていて
それに加えて超低金利と安定した
収益もポイントかと思います。
世界的にじゃぶじゃぶお金を擦り続けている中で
金や暗号資産などにもお金が集中する中
一部しか取れないのシャトーブリアンのような
一等地の不動産をよだれを垂らして待っているような
ファンドがたくさんあるのではないかなと思います。
数百億を超える規模の東京の不動産は年に数えるほどしか
売買されなので、今後の動向が楽しみです。
注目のコメント
リースバックはよくある話で、珍しいことではありません。ソニーやパナソニック、シャープなど、大手企業でもよく行われています。
リースバックを行うことで、企業はバランスシートをスリム化することができますし、当然資金繰りも楽になります。売却したビルの中の必要なスペースを継続して利用することができますので、オフィスの移転コストもセーブすることができます。
総合的に見て、非常に正しい判断だと思います。電通としては家主業続けてもしょうがないし、あの本社ビルを固定床として持ちつづけても融通きかないし、コロナで全然つかってないし、まあそうなるよねという動き。
これからの時代、家主業もあのスケールになるとビル数本もってるだけではスケールメリット持ち得なくて、地所や森ビルクラスになって独自のスマートシティプラットフォーム開発してエリア全体のネットワークを担う側になるか、個別のビルは持ちつつそうしたサービスは超大手から借りるかの二択になっていく。電通はむしろそのサービスの開発や運営側にいきたい業態なわけだから、中途半端に地主側に資産を持っていてもあまり価値はない（コスト背負った練習台にはなるけれど）。
電通みたいな会社は外部のコンテンツという核を繋ぐ業態から、つなぐプラットフォームのシステム開発側に自前の核を持つために、これまで弱かったR&Dやシステム実装という領域に出て行かざるを得なくなっている。そもそも情報を扱う業態なのに、情報プラットフォームのシステムや技術を活かす業態構築にちゃんと体系的・戦略的に突っ込んでこなかった。これまで乗り遅れ感、場当たり対応感強かった中で、物理資産の現金化と技術への投資はむしろ遅すぎるくらい。ちゃんと今あるデジタル系諸系統を統合するような、大きな戦略がこの先にあることを期待。
むしろ今空きまくっている本社ビルを、まだ自社ビルであるうちにもっと実証実験にガンガン使い倒すくらいして、この先の動きへのテストベッドにすればいい（一部やっているみたいだけれどスケールが小さすぎる）。この資金と機会、ぐんと戦略的に活用して社会を変えていってほしい。都市計画視点と建築視点からコメント。
① 都市計画視点
汐留の開発は、旧国鉄清算事業団所有の敷地をバラ売りされて各々敷地ごとに開発されました。バラ売りされてしまったため、敷地同士のネットワークや機能の連携が不十分な開発となってしまい、都市計画的には課題の残る開発です。以降、日本の都市計画では敷地外との連携を、都市計画で強く求める流れとなります。他方、売却はバブルが終わった頃であり(正確にはバブルを加速させるリスクから、売らないよう国から要請されていた)、値下がり続ける敷地をとにかく早く売りたかったという困難な事情もあります。
ソフトバンクさんも移り、汐留をどう再生していくのか？は重要なテーマとなりそうです。
② 建築視点
電通本社は、国内唯一のフランスの巨匠、ジャン・ヌーヴェルさんの作品です。セラミックプリントの綺麗な外観と、ブーメラン型の平面プランが特徴。個人的には、このデザイン価値がどこまで販売価格に反映されるか要注目です。
