ソフトバンク出資の不動産テック企業「コンパス」がIPO申請

果たしてCompassは不動産取引の業界を大きく変えるテック企業なのかどうか。この点に対する資本市場の評価がIPOの成否を分けるのは間違いないでしょう。WeWorkの件でみな色々と学びましたから。
ということでS-1 Filingを見てみました。まだ赤字ですが、売上は2019年に前年比170%の$2.4BN、2020年に前年比56%の$3.7BNと凄まじい勢いで成長していることが分かります。
一方で、この成長をけん引しているのは、契約している不動産エージェントの数に比例していることが分かります。エージェントの数は2018年の2,694から2019年には6,787、2020年には8,686へと急拡大。
エージェント当たりの売上は2018年の$328kから2019年に$351k、2020年に$428kに増えていることから、彼らの主張するように生産性が上がっていることは分かります。ここが彼らの言うテックによる力なのかもしれません。ただ、エージェントに払うコミッションも同時に上がっていて、テックの力というよりも、コミッションという飴をぶら下げてインセンティブを与えている見方も出来ます。
取引一件当たりの平均売上は2018年（$32.5k）⇒2019年（$27.4k）⇒2020年（$25.7k）と減少しています。マーケット拡大とともに、相対的に案件が小粒化しているものと思います。なお、案件当たりのコミッション率は2.5%程度でかわっていません。
ということで、数字を見てみての感想としては、優秀なエージェントを、魅力的なコミッション提示により引っ張ってきていることで取引件数を拡大し、売上を拡大しているような気がしてなりません。言い方を変えると、テクノロジーというよりも資本力を武器に事業拡大をしていて、SaaSのように規模の経済が働くビジネスモデルなのか、正直今の数字では分からないというのが正直なところ。

コンパスも上場申請、スケジュールは開示されていない