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前者はリーマンにコロナと経済の危機だからこその金融緩和、経済対策でむしろマネーはじゃぶじゃぶ、逆に投資すべき資産が足りてない、という感じのように感じます
その中で、他の資産に比べた不動産のポジション、不動産の中での東京の安定性、その中での商業か物流施設か、という議論ですね。不動産のサイクルを表現したプロパティ・クロック、始めてみましたが面白い概念ですね。図からは物流施設の優位性は明らかですが、どうプロットしてるんだろう、、
日本の不動産は、グローバル市場の中では透明性が低いと指摘されてきましたが、それでも投資資金は集まるようです。しかも、主に買われているのは、物流施設と賃貸住宅。コロナによって、日本の不動産取引市場は様変わりしているようです。
・海外投資家、特に欧米の年金基金や生保が多い
・物流・レジといったディフェンシブな用途が好調で、オフィスが続いている
投資先の競合となる債権の利回りが低いこと+低金利が続く状況から、賃料が多少下がっても資金は集まりそうです。そうなると、特に海外投資家の資金が入っているような都心の物件程、賃料の低下に伴い需要も維持できるのではないか、という見立てです。
最後に少し余談ですが、自治体の中には、かつての工場誘致のように物流施設誘致を仕掛けられているところもちらほら。かつての工場ほど雇用は増やしませんが、税収は増やしてくれます。
ですが、この投資過熱を考えると、今後は物流施設に転用した賃貸不動産も多く出てくる可能性もあります。不動産を他目的用に改装する場合、オーナーは投資を最小限にしてコスト回収を図ろうとすると思いますので、費用対効果でコスト回収が難しいと想定される場合、床面工事は現実的ではありません。
その場合は壁面に反射板を設置してフォークリフト等の重機同士をレーザースキャナーで検出して位置把握するレーザー誘導方式も増えてくると思います。物流施設は新しいイノベーションがさらに生まれる中心地となるかもしれません。
※オフィスや商業施設に言及してもポジショントークと思われてしまうと残念なので物流施設にコメントしてみました。今後も不動産には可能性が溢れていると思います!