国が推進する「残価設定型」ローン、激変する住宅市場
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もうたぶん5年以上前から検討されてますが、なかなか進んでいない。一番の要因は銀行側のメリットがあまりない。
車の場合は、メーカー側はファイナンスも合わせて行うことで、買ってくれるのならばよしとなるが（トヨタファイナンス、ホンダファイナンスなど）、住宅ローンはそう簡単に銀行機能を子会社に持てない。
この現状に対して、どこまで官が補助などを行うかがポイントになると思いますが、新築偏重の制度にはしてほしくないなー。期日の残価は実際に売れる値段より高かったり易かったりするわけですが、そのリスクは誰が負うでしょう。記事にある通り銀行は不動産の売買が原則として出来ませんから、本人か、仕組みに加わる不動産会社なり不動産の仲介業者なりですよね、たぶん。
ケースは次の3つくらいでしょうか。
（１）実勢価格の如何に拘らず初めに定めた残価で本人が買い取るなりローンを組みなおすなりするなら、短い不動産担保ローンを必要な回数借り換え続けるのと同じですから、あんまり意味はなさそうです。
（２）実勢価格が残価より高ければ当人が高値で売るなり残価で借り換えをするなりして値上がりメリットを取り、逆なら不動産会社等に残価で買い取らせて値下がり損を回避できるなら、本人は万々歳ですが、不動産会社等にとって堪ったものじゃありません。不動産をリスクに見合う額だけ高く売って稼ぐなり息のかかったローン会社を使ってリスクに見合う高い金利を取る必要がありそうに感じます。
（３）実勢価格が上がっても下がっても不動産会社等が残価で買い取って、住み続けたければ本人が実勢価格で住宅ローンを組みなおすなりして買い戻し、そうでなければ不動産会社が市場で売却するなら双方にとって公平ですが、本人が買い戻すにしても市場で売却にするにしても残価リスクを負う不動産会社等は、残価を低く抑えたいと考えるでしょう、たぶん。その分だけ、見えないところで本人のリスクが高まります。
自動車であれ器具備品であれ、残価を設定して組んだリース料に含まれる金利部分が、ストレートな銀行融資の金利より低いことは稀なはず。リースに伴う手間とリスクが通常の金利に上乗せされますから。
リースという手法が借り手と出し手の双方に確実にメリットをもたらすのは、借り手のタックスブラケットが貸し手のタックスブラケットより低く、資産を貸し手の手元で償却されれば税金のメリットが生まれ、それを双方が分け合うときくらいでしょう、たぶん。残価設定して本人が住宅のオーナーになるのなら、そんなメリットも取れないでしょうから、浅学菲才な私には『国策の「残価設定型」住宅ローン』なぜ「住宅市場の未来が激変する」ほど画期的なのか、この記事だけでは正直なところ分かりません・・・ f^^;
国交省と関連業界のホントの狙いはなんなのか （・・?
