東京の不動産投資額が世界首位　コロナで海外資金流入

東京は世界の都市と比較して割安と長く言われており、その点安全性や旅行者からの人気が高いという買得都市でした。

2019年のCNBC調査の安定した都市ランキング において東京は2位、一方2019年4月データのコンドミニアム平米単価ランキングにおいては東京は15位と、その差分がうまっていくのは自然でしょう。

海外に比べ日本はロックダウンのような厳しい措置はなく、コロナに対して比較的に安全というイメージがあります。海外投資家にとって日本の不動産価値は高い。特に東京は。バブル後に下がった日本の不動産に投資して大きなキャピタルゲインを得た記憶もあるでしょう。

しかし日本人の東京離れが少しずつ進んでいます。リモートワークがニューノーマルになれば、オフィス需要も減速するでしょう。それでも東京は「腐っても鯛」人気です。

不動産は利用するものであって投資するものではありません。

コロナ禍のダメージの少なかった東京やソウルへの投資額が上がっていますが、コロナ禍が収束したらそのお金は逃げていきます。

くれぐれも「高値づかみ」をしないことが肝要かと。

JLLのプロパティ・クロックはいつもウオッチしています。主にブラジルの不動産情報を見ていますが、東京をみてみると・・・Aグレードのオフィスビルの賃料はここのところずーっとピークにありましたが、今年第2四半期に8年ぶりにピークアウトしています。つまり、東京は賃料下落フェーズに入ったとのこと。
https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/newsroom/property-clock-2020q2-pr

「賃貸借契約期間、売買取引完結までの期間等の関係により市場変化がより時間をかけて実体化してくるという特性をもつ不動産」という上記リンク先レポートの一文にも留意したいところ。

定性的な話は大手不動産の方から聞いてましたが、ここまで顕著とは思いませんでした。
中国の投資家などから、値下がりしたホテル系の不動産等を物色する動きも旺盛との話も聞いています。

政治リスクも他先進国と比べて消去法的に低いことも一因でしょう。土地が狭いことも重要な要素です。

国際分散投資の観点に立てば、世界でも５本の指に入る日本の不動産市場に対するエクスポージャーを取らないという手はないと思う。今回のコロナ禍は確かに不動産市場に大きくインパクトを与える出来事ではあるが、病気で建物はこわれたりしない。さらに、日本は衛生面でも世界の中で有数の優等生国家で、アジアはこれからも成長する。しかもコロナ後の経済対策で、かなりの長期に渡って金利は低い状態が維持されることは間違いない。つまり、低コストでレバレッジをかけて投資のリターンを引き上がる環境は当面壊れない。ソウルよりも桁違いにに大きな市場を持つ東京は言うまでもなく、様々なデジタルデータ（オルタナティブデータ）を活用すれば、比較的利回りの高い周辺地域や地方の中核都市の不動産市場の動向に関する視界もかなり良好になってくる。つまり投資対象の裾野はこれからますます広がってくる。この辺りの情報インフラ整備もデジタル化推進の旗印のもとで官民の連携が加速する期待がある。
投資市場として、東京が最も注目されることには意味がある。

「不動産投資市場は、新型コロナによる渡航制限の影響で、海外投資家の活動が鈍化する可能性もあった。ところが、伸長するネット販売や在宅時間の長期化などを背景に、東京では物流施設や賃貸マンションの稼働率が安定。日本に拠点を持つ海外投資家などが、経済の減速感が強まる欧米の各都市よりも好調な東京の不動産を選好しているとみられる。」
コロナの影響も世界の都市より少ないということで海外の機関投資家から選ばれているようです。
【JLL、2020年1-9月期世界の商業用不動産投資額を発表】
https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/newsroom/gmp-november-2020q3-pr

ちなみに前年同期は４位だったそうです。
【JLL、日本の商業用不動産投資額 2019年1-9月期の分析レポート確報値を発表】
https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/newsroom/japan-capital-flow-2019q3-pr

不動産というと我々に馴染みがあるのはどうしても賃貸になるわけですが、オフィス用途、商業施設などの不動産にも目を向けるとまたいろいろな議論ができるかもしれません。