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「ヒルズに留まって」森ビル、グリー慰留の手札

東洋経済オンライン
10月27日にゲーム事業などを展開するグリーが発表した2020年7~9月期決算短信が、スマホゲームからは縁遠い不動産業界の話題をさらった。耳目を集めたのは業績ではなく、短信の最終ページに掲載された「重要な後発…
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ついに表沙汰になり始めた大手による実質的な値引き交渉。コロナ下においても積極的に攻める会社は大チャンスの到来だと思います。ただし、不動産取引は情報の非対称性「ここだけの話ですよ」が激しいのできちんと見極めて契約することが必要。風向きは変わったと思います
不動産市況は下落に転じているが、記事にあるフリーレントなど含め、報じられている賃料などはこういった状況をどれだけ入れた計算なのだろう?
実態は報じられている数値よりも悪い可能性。
日本では、昔から「大家さん」という呼称があるように「貸し手」が上から目線で見る傾向がありました。

借地借家法で借主の権利が強くなりましたが、これは「借金をしている方が開き直る」のと同じ感覚です。
「返せない」とか「利息が高すぎる」という文句を言い出します(もちろん、あながち不当な要求ではないケースが多々有りますが)

ヒルズとて例外ではありません。
需給関係が崩れれば、「借り手優位」になるのは極々自然なことです。

一般的な感覚からすれば、「ヒルズまでもか!」というインパクトは・・・ありますけど。
ビル業界の者ですが、入居者様を慰留することは空室対策上の近道であり、今回森ビルが約7億円もの違約金を入居者様から得つつ、「テナントの要望に沿いつつ最適な空室をあてがい、自社ビルの中でテナントを回遊」させたことは、流石です。ビル経営上当然の行為とは言え、それだけお客様へ提案可能な選択肢を持っておられたということです。懐が深いとも言えます。

1テナントが退出すると空室率が10%や20%になる中小規模ビルオーナー様ならばともかく、クラスS/Aと言われる大規模ビル経営会社様は事業計画の物差しが長めですので、危機感は保ちつつもそれほど慌てる状況にはないように思います。

大規模ビルの空室率が上昇すれば、新規入居者様募集のビジネスチャンスが増加し高額な仲介手数料収入を見込むことができる賃貸不動産業者が、一段とがんばるでしょう。

もちろん、大規模ビル経営会社様自ら入居者様募集の知恵を絞って営業することは、当然のことです。

森ビルのような大規模ビル経営会社様の経営体力を急速に消耗させる要因は、借入金に対する金利急上昇と、所有ビルを大規模に破壊する大地震等の発生だと思います。大地震の発生は、いつでも起こり得ます。
オフィスの賃料は経済成長と生産性の関数と考えると、オフィスの賃料が下がる、空室率が上がるとおっしゃっている識者の皆さんは日本経済の先行きに悲観的な見通しをもっていることになる。景気は循環するし、産業の栄枯盛衰はある。それを前提として生きてきたのが不動産業界というもので、それぞれのポートフォリオにあるビルを埋める企業や団体を常に探して生きてきた。これはオフィスの床の大量供給で「2003年問題」と言われた六本木ヒルズや丸ビルができた時と同じ、今回もオフィス需要が消えるわけではない。他の多くの産業と同じく、顧客の争奪戦をしているだけで、東京が「住みたい都市」の世界ランキングで一位であることを忘れてはいけない。彼らはメディアが書きたてるほど慌てていないと思う。
興味深く不動産業の現在を読ませていただきました。

自分の勤める会社は都心の大きなビルに複数フロアを契約していましだか、リモートワークの切り替え時に半分以下まで解約しました。

おそらく同様にビル側から提案があったことは想像に難くないですが、経営層の判断でそのままオフィスが圧縮を断行した形です。

グリーさんと同じIT系なのですが、好立地で眺望のよい、お洒落なフロアは求人や商談時にとても有効でした。

柔軟に経済状態や会社の展望を見据えながら、テナント側も有利な場所に移るのは、今後の人の流動性に一役買うと思います。

このまま都心一極集中が解消されながら、オーナーもテナントもwin-winになるといいですね。
オフィスビルの過剰供給に、新型コロナウイルス問題。需給関係で考えれば賃料は下がる方向になります。

コロナ以前の考え方でいくと不動産業界は大きく足をすくわれることになると思います。

オフイスのあり方や物件の有効活用を別の視点で考える必要があります。
どんな条件だったのか気になる。
グリーのオフィス移転時期の選定が上手い。
森ビル株式会社(もりビル)は、東京都港区を拠点とする都市デベロッパーであり不動産会社である。大型再開発施設であるアークヒルズや六本木ヒルズ、商業施設のラフォーレ原宿や表参道ヒルズの運営などで知られる。 ウィキペディア
グリー株式会社(英語: GREE, Inc.)は、日本のインターネット企業である。ソーシャル・ネットワーキング・サービス (SNS) の「GREE」を運営し、事業の中核としている。 ウィキペディア
時価総額
2,321 億円

業績