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エイベックス「虎の子」南青山の本社ビル売却へ

東洋経済オンライン
音楽・映像事業を手がけるエイベックスが東京・南青山の本社ビルを売却する方針を固めたことが、東洋経済の取材で明らかになった。売却の対象となったのは、2017年12月に開業した地上18階建ての「エイベックスビル…
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エイベックスはコロナの影響を受けて赤字だが、財務体質は健全で借入余力はある。それでも本社ビルを売却して更に資金確保したのは、なかなかの経営判断の様に思う。
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2020年3月期有価証券報告書によれば、エイベックス本社事務所の簿価は土地294億円、建物139億円、合計433億円。建物は2017年竣工(建て替え)ですが土地は2002年に取得したものです。

記事には「坪単価で1500万円前後を目線に交渉が進んでいる」とありますが、土地面積は約5,000m2なので売値目線は約230億円(≒5,000m2/3.3*1,500万円)と単純計算できます。

一方でこれが普通のビルだとすると、延床面積が約28,000m2なので貸床面積は17,000m2くらい(レンタブル比60%を想定)。ざっくり坪賃料を33,000円/月とすると年間想定賃料は20.4億円(=17,000m2/3.3*33,000円*12ヶ月)。経費率40%前提で年間想定キャッシュフロー(NOI, Net Operating Income)は12.2億円。キャップレート3.0%で400億円くらいの時価となります。いくら自社ビル仕様と言っても230億円で買えるのであればグリーンオークとしては結構お得感があるような(自分の計算が間違っているだけな気もします)。

ちなみに隣のNBF南青山ビル(延床面積18,720m2、土地面積3,272m2)は日本最大のREITである三井不動産系の日本ビルファンドが保有しており、2020年6月末時点で203億円の評価額。土地面積当たり坪単価は2,000万円超です。
世界4位のレコード会社なのだが。。。コロナは音楽業界には本当にアゲインストだ。昨日も制作会社と話していたが、今のお客様の水準はコロナ前の半分以下にとどまっているとのこと。とにかくつぶれないようにするのに必死になるしかない。
本社オフィスビルを保有から賃貸に切り替えるのはこの局面ですごく普通の経営判断のような気がします。

あと、「虎の子」とは経営の文脈でしたらコア事業のことでしょう。本社オフィスビルは収益を生む資産でないのだから「虎の子」は違うと思います。
こういう記事が出ると、すぐにオフィスはいらないというコメントが出てくるが、オフィスが必要だから買い手がいるのだということを忘れてはいけません。商業用不動産の価値はその空間から生まれるキャッシュフロー(家賃)を現在価値に割り引くことによって計算できる。コロナ禍であろうとリーマンショックの後であろうと、大震災の後であろうと、それは変わらない。要はテナントが変わるだけなのです。
持ちビルだったことに驚き。
avex仕様が強くて売りにくそうだけど『元avex』をうりに居抜きで使いたい会社はありそうな。
引き続きエンタメ業界の中で、働く場所が魅力的であることは重要とは思うが、ここまでの規模は必要なくなったという判断ですかね。
噂されていましたが、ついにという感じですね。
音楽業界のコロナの影響は実は今からが本番かもしれません。
教科書的な経営判断。
本業ではない事業(不動産)を売却するというのは合理的でしょう。

しかし、私だったらその資産価値を活かして、不動産を担保に借り入れをし、CFが出る事業等投資するかも。
不動産の売却益(キャッシュイン) は一過性のものですが、CFを産む事業や資産であれば毎年カネが入ってきますから。

購読者数が壊滅的に減少している朝日新聞や毎日新聞が社員に高給を払っても存続出来ているのは、本業が好調なのではなく、CFを産む不動産を持ってるから。
コロナで色々なものをシフトしなくてはいけない時に
エイベックスのオフィス売却は賢明な判断だと思う。
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