新着Pick
305Picks
Pick に失敗しました

人気 Picker
その土地その土地にあった最適なソリューションを提供することが土地活用の真理であり、そのコンサルティングが行えることが不動産事業者のコアコンピタンス。
そもそも、土地情報等がオープンならば、各専業(アパート・マンション・商業・ホテル・・etc)が各々収益資産のもと高い買付を入れたところが買える、ということになれば、土地活用の最適化が行われるはず。
土地情報は非常にクローズなので、その市場原理をもっと聞かせるべきだと思います。
個人的には、REITが大暴落すると思っていました。

オフィス需要が将来的に低迷することから。

ところが、倉庫関連でREITが伸びているという記事を見て、私自身の認識の甘さに愕然としました。

コロナでオフィス需要が減少すればECが飛躍的に伸びる。
そうなれば、倉庫の賃料も稼働率も飛躍的に上がり、そこに投資しているREITも伸びる。

REITというと実物不動産というイメージを払拭できませんでしたが、実物不動産よりもはるかに柔軟性のある投資商品だと痛感しました。

株式もそうですが、不動産投資でも分散投資が優位なのかも知れません。

そう考えると、マンション一棟とか個々の物件への不動産投資はとてもとてもリスクが大きいです(個別株にしがみつくようなものです)。

つくづく、不動産は住むものであって投資するものではないと思いました。
投資するなら、REITで精一杯???
マルチカテゴリーでは、中小の不動産は勝てません。
そもそも小さい会社がマルチ分野の不動産を扱うのは難しい。
中小は独自ソリューションを提供すれば生き残れる。そして独自のソリューションは一点集中しなければ生まれにくい。
ちなみに、オフィスより投資マンション販売業者や、リノベマンション販売業者の方が余程影響受けてると思うけど。
ホテルとオフィスが並列なのは疑問。
マルチカテゴリーの必要性はヒシヒシと感じてましたし、正にそのような企画をずっとやってきました。

というのも、地方や郊外では既に単一用途では事業が成立しずらくなってきているため、そうせざるを得ない状況でもありました。また、マルチカテゴリーにより収益を得る用途と集客やブランディングの用途を分けることで、後者は売上に縛られることからも解放されます。

例えば、一階を飲食(ブランディング用途)とし、賃料を安く設定してブランドになるテナントさんを口説く。二階以上にそのブランド価値でオフィスを相場以上の賃料で誘致。とか。単一の店舗内も平日はオフィスメインで、休日は店舗メインにしたり。
オフィスに関しては既に、都心の一等地にある必要性や、従来のような全社員分のスペースが必要なのか否かが問われはじめている。個人の住居に関しても在宅勤務になるのなら、同じ賃料(支払い)で緑が多く住居スペースが広い郊外へ移動を決意したといった情報も見られる。

とは言うものの、個人の住居に関しては、駅近、利便性、都内といった条件は依然としてあるように感じる。

これからは、恐らく、こうした場所へ在宅勤務がしやすい設備の完備といった付加価値をつけて販売されるとなると不動産投資の観点では魅力はあるのではないだろうか
不動産会社、個人の不動産投資家にとっては、これから冬の時代になるのかもしれません。

※個人的な見解であり、所属する会社、組織とは全く関係ありません
コロナ後の市場について何社かの不動産会社のかたに伺いました。
「都心のオフィス需要は打撃で、解約も多い。一方、遠隔勤務の拡大で、住宅の環境整備や郊外の共同オフィス空間の需要は発生する。」
ぼくは「逆に都心オフィス空間を住居に転用できないか」と聞いたんですが、「水回りがネックなのと、転用規制とで、簡単ではない」とのこと。
そうかぁ。でもいずれにしろコロナ後は職住の空間設計がとても大事なテーマになりますね。
強いホテル系企業の戦略事例の一つとしては、上野・浅草エリアにおいて、市場占有率を高める目的で複数ホテルを高密度で展開し、コロナ禍においても次々とホテル開発用地を購入中のアパグループ様の「ドミナント戦略」が挙げられると思います。

「ドミナント戦略」については、アパグループ様に限らず、採用しておられるお客様(中小企業)がいらっしゃいます。競合他社が続々と経営難で撤退することが予測される中、長年構築し続けた金融機関からの信用力により、高額な運転資金の手当てを稀に見る好条件で済ませています。

オフィス系や住居系等マルチカテゴリーで不動産事業を展開することの可否については、企業規模や経営者の考えによりそれぞれですが、特に中小企業の場合は、コロナ禍で見込まれる売上や利益が例えばコロナ前の7割に落ち込んでも資金繰りに問題が発生せずに攻めることができる慎重な戦略と、それに見合う身の丈に応じた戦術が肝要だと思いますし、そうでなければ従業員が安心して勤務できない可能性もあると思います。

なおオフィス系賃貸業の企業においては、借主様からのオフィス賃借面積削減についての報道が続々となされています通り逆風が吹いているのは事実ですが、いわゆるクラスS /Aと呼ばれている大型オフィスビル所有者様は、財閥系大手企業あるいはその関連企業の場合が少なくないため、企業経営の時間軸が中小規模オフィスビル所有者とは「生き残り」の緊迫感が大きく異なりますので、決して良い経営環境とは言えませんが、それなりに上手に経営をなさると思います。

中小規模のオフィスビル所有者においては、立地条件、借入額の大小等、個別の要因により大きく左右されますので一概には言えませんが、コロナ問題を決して軽んじてはいませんが、昨今発生することが多い強めの地震発生を鑑み大地震の発生リスクをより一層恐れている所有者も少なくないと思います。

一般的に、住居系一棟マンションと異なり、全てオフィスの一棟ビルには地震保険は付与が困難(低層階が店舗・オフィスで、上層階が住居系の場合は付与可能の場合多々)で、かつ地震関係の損害保険は高額で不動産収支上契約し難いことから地震に対する保険の備えは脆弱ですので、大地震でビルが崩壊して賃料収入が無くなると、借入金で所有中の場合は特にオフィスビル経営は即困難な状況に陥ります。
目の付け所と企画力で価値をひねり出して行く姿勢が重要。

>5年間入居のなかった空き店舗が、街のコミュニティ拠点となるシェアキッチンに変身。老朽化が激しく不法投棄の温床だった物件は、視認性が悪いデメリットを逆手に取ってバイクガレージに……地域に放置されていた空き家物件に次々と新しい命を吹き込んでいる。

>空き家のある土地ごとに、特性や課題は異なる。地域を回って綿密なヒアリングを行いながら、その土地に最適なソリューションを企画、提案する。だから、住宅、オフィス、店舗、倉庫と、手がける物件はおのずとマルチカテゴリーになるのだ。
ある総研の予測では、都心部の空室率は、2019年に1.7%、リーマンショック後の景気の谷で9.1%、今後10%がテレワークに移行すると14.4%にまで上昇します。戦後最悪の90年代のバブル崩壊後の建設不況時代を3%以上も超えることになります。逆に郊外や別荘地の住宅、良好なネット環境への需要は増加するでしょうが、総合すると相当な規模のマイナスでしょうね。