【売買】ティファニー銀座本店ビルを取得、ヒューリック

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• 山崎 恭平

  元経営者 年間30億売るサラリーマンからのコンサルティング業界へ転職！ ビジネスアスリート

  ・2020年07月03日

  2013年に孫さんが購入したティファニービルを売却！！
  売却価格は非公開。
  
  ＜２００７年＞
  ３８０億円でゴールドマンサックスの不動産ファンドが取得
  リーマン値下がり。
  
  ＜２０１３年＞
  ３２０億円　孫さん購入
  →相続税評価額は推定８３億円
  →時価との差額約２４０億円
  →約１３０億円の節税効果
  
  いくらで売ったんだろう？
  
  【１】公示地価
  ティファニービルから一番近い調査地点
  中央区銀座２－６－７（２０１１年～調査開始）
  ＜２０１３年＞
  公示地価：１９７０万円／㎡
  ＜２０１９年（時価）＞
  公示地価：４２６０万円／㎡
  対２０１３年比：２１６．２４％
  
  この公示地価の上昇率をそのまま価格に反映した場合、
  約６９２億円
  →これは実際にそうなる可能性もありますが、
  少し乖離がある可能性もあります。
  
  【２】利回りpart1
  ２０１３年当時のキャップレートが３．６％
  （あくまでも平均値です）
  ２０１８年下期のキャップレートが２．５％
  賃料が変わらなかった場合
  →約４６０億８千万円
  
  【３】利回りpart2
  賃料坪単価→三鬼商事㈱ 平均賃料坪単価（中央区）参照
  ２０１３年当時の平均賃料坪単価：約１５５００円
  ２０１９年の平均賃料坪単価：１９４５５円（２０１９年４月）上昇率：１２５．５％
  
  ２０１３年当時のキャップレートが３．６％
  ２０１８年下期のキャップレートが２．５％
  
  賃料が１２５．５％上昇した場合
  →約５７８億３千万円
  
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  すごく保守的にみて 460億8千万円
  賃料増額を加味して現実的な数字が 578億3千万円
  可能性が０ではない。いやむしろ全然ある 692億円
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  こんな予測を約1年前にたてましたが
  実際はどんなもんなんでしょう。