【解説】なぜJ-REITが史上最大の「乱高下」を繰り返すのか？
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REITであろうが、株であろうが受給が価格を決めます。19日まではとにかく売りばかりで買いが無かったからこうなった。メジャーSQの煽りだったとか理由はいろいろあるでしょうが。
そして、週末を超えて、この値段なら買いで良いと動き出したってことでしょう。
私は去年から持ちっぱなしのため、いまだにひどいマイナスですが、すぐ近くにほぼ底値近くで買ってすでに30％近い含み益になっている人がいます。羨ましい。。
ただ、一部の個人投資家たちは19日の午後くらいには配当益10％オーバーゴロゴロあるってざわついてましたから、今回のタイミングで買いこんだ人たちは意外と多いかと思います。
（意外なだけで、多いは言い過ぎか、、REITを実際に値を追って買うようなマイナー層のさらに数％とかだろうから、、周りに買った人がいる方が異常か、、私は異常だｗ）
注目のコメント
週末某元不動産のエクイティアナリスト氏（引退済み）とゴルフに行きました。
氏曰くに「REIT下がりすぎですよねー。木曜日は地銀の投げ売りでしょう。どこがいいかって？ロジ系はコロナでも固いんじゃないですかね。よく知りませんけど」。
週末軽くデスクトップDD実施。週明け月曜日の朝に私はGLPを買いました。火曜日までに30%株価が上がったのでそこで売却しました。
おかげで2月からのコロナ騒動で膨らんだ株式ポートフォリオの実現損及び含み損の合計額の5%くらいが治癒されました。まだまだ残る私の膨大な含み損笑ロジ(物流倉庫)やレジ(共同住宅)はコロナの影響で賃料が下がることは考えにくい。寧ろ外出自粛に際しロジはなくてはならない存在になっている。
商業施設は入居しているテナントの退去等で賃料下がる可能性あるもののそもそもREITが投資している施設はテナント審査が厳しく財務体質の強い大手しか入れないし、ホテルと違い長期固定賃料(全てではありません)で利回りは安定している。
なので、賃貸マンション、ロジスティックス、商業施設は先週の大幅下落で非合理的な価格になっているなと。
個別REITのポートフォリオに投資物件が見られるので、特にまだNAV倍率が低い商業施設はエリアや規模、テナント、商圏等を自分で把握して投資されるのは悪くないかなと感じています。
分配原資がなんなのかを見極めることが大事です。
(投資は自己判断でお願いします)
因みに実需のマーケットは転売業者がポジション解消のために損切りしている物件が出始めています。地方1棟マンションなら3割引とかも。
都心五区に関しては投資マインドは一旦下がったものの、実は殆ど変わりなく、寧ろ不動産賃貸業の方々はこの機に乗じて良質な不動産を虎視眈々と狙っています。3月19日のJ-REIT暴落から、REIT市場の関係者が一気に悲観に傾きました。しかし、週を開けてみたら23、24両日、多数の銘柄がストップ高になり、大幅回復しました。
値動きもですが、市場関係者の楽観・悲観の振れ幅が大きくなってきています。なかなか経験できない取材体験でした。東京オリンピックが1年程度の延期する方向になったことで、ホテル系のREITもいったんは落ち着きそうです。しかし、その頃までに新型コロナウイルスは終息しているのかその点が気がかりです。
