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週末某元不動産のエクイティアナリスト氏(引退済み)とゴルフに行きました。
氏曰くに「REIT下がりすぎですよねー。木曜日は地銀の投げ売りでしょう。どこがいいかって?ロジ系はコロナでも固いんじゃないですかね。よく知りませんけど」。

週末軽くデスクトップDD実施。週明け月曜日の朝に私はGLPを買いました。火曜日までに30%株価が上がったのでそこで売却しました。

おかげで2月からのコロナ騒動で膨らんだ株式ポートフォリオの実現損及び含み損の合計額の5%くらいが治癒されました。まだまだ残る私の膨大な含み損笑
3月19日のJ-REIT暴落から、REIT市場の関係者が一気に悲観に傾きました。しかし、週を開けてみたら23、24両日、多数の銘柄がストップ高になり、大幅回復しました。
値動きもですが、市場関係者の楽観・悲観の振れ幅が大きくなってきています。なかなか経験できない取材体験でした。東京オリンピックが1年程度の延期する方向になったことで、ホテル系のREITもいったんは落ち着きそうです。しかし、その頃までに新型コロナウイルスは終息しているのかその点が気がかりです。
しばらく右肩上がりで上昇してきたイメージですが実は
2017年12月あたりを基準に分解すると
GLP投資法人などの物流系REITだけじわりじわりと下げてました。上がり続けていたのはやはりオフィス系です。
現場感で言うと飲食店舗系は既に賃料の減額交渉や
退去相談などが始まっているそうです。
もちろんこれを機に好立地への出店を模索してる企業も活発になっておりますが。一方でオフィス系は減額交渉の声は聞こえてきておりません。都心のオフィス系REITは賃料下がらなければ物件価格も下がりにくいですし、空室率が低過ぎる状態は変わらないので回復するかと個人的に考察してます。

一方で物流系は所詮不動産としては土地の価値があるわけではないので、建物を買いに行く。最新の設備に大手に依存した倉庫運営。どんどん最新の設備がアップデートされ今後も通用するのか?またレジ系は様子見な気がします。
高級レジ系は中小企業経営層の退去が立て込む可能性はあるかなと思います。

これから先もし不動産のマーケットがクラッシュしたとするとやはり一番強いのは需給バランス的に中規模クラスのオフィスビルだと思います。
良い時はペンシルビルから上がってきて
景気が悪くなるとSグレードビルから降りてくる。
イメージPMOシリーズやS-GATEシリーズ、BIZCORシリーズやVORTシリーズなどですかね。
実際に中規模オフィスビルに限定したとあるPM会社のデータ調べるとリーマン後都心5区のオフィスの空室率が7%まで上がっていた時も2%程度でした。

結論REITも現物も種別によっては買い!
だと思います。が、やはりデフォルトリスクふまえ
不動産は現物がいいと思っています。
数百万程度の規模感でREITに投資している方々はこれを機に
不動産小口化商品を検討されてみてはいかがでしょうか?

※個人的には現物不動産は流動性が低いからこそ良いという考え方です。乱高下しにくいので。また基本銀行融資でレバレッジ効かせて他人資本で調達してきたお金を他人であるテナントからの賃料で返済していくので、事業会社で別の本業がある方こそ相性がいいと思います。
COVID-19でリモートワークが増え、その利便性が確認されたいま、オフィス機能の見直しがはじまっています。賃料はダウントレンドにはいる恐れがある。

万一の首都圏封鎖に備え、企業は人的配置の分散を考えはじめている。当面は厳しい状態がつづきそうです。
いくつか読み方に注意が必要かと思いますので、指摘しておきますと、

・商業施設のテナントで変動賃料を入れているところは稀で、基本的には固定賃料の契約がほとんどです。

・また、一口に商業施設といっても、駅近の都市型と、ロードサイドの郊外型では事情が異なります。都市型ではインバウンド激減+外出自粛のダブルパンチでテナント退去リスクが高まっている一方、生活密着型で電車に乗らずに行くことのできる郊外型のテナントは相対的に堅調と思われます。

・年初までのJ-REITの投資口価格には、内部成長、つまり賃料上昇の期待値も折り込まれていました。オフィスの契約賃料はすぐには下がらないと言っても、逆に「上げにくくなった」ことは確かでしょうから、この期待値の剥落はあってしかるべきかと思われます。

・すべてのJ-REITがスポンサー本位というわけではありません。現行制度下においてもしっかりとした成長戦略を実行できているJ-REITもありますので、そこは投資する側が見極めるべきところだと思います。
アパホテルさんはリーマンショックの後に大きくのばし逆張りでの成功体験を持っているので潤沢なキャッシュが有れば今後も伸びていくと思います。インバウンドに関しては悲観的な見方が多いですが、新型コロナが収束に向かったあとは必ず以前以上に活況となります。中国は今まで以上に世界経済で力を持ち大挙して日本に押し寄せるでしょう。
バブルが「実態が期待値を大幅に超えること」とすると、「実態」の測り方を決めると、バブルかどうかがわかるはず。
実態の測り方が、人それぞれ違うところが妙味。
金融危機では無いのでリファイナンスのリスクがあるとは思えないし、金利上昇の圧力はますます無くなったのでイールドスプレッドは安定している。
実需が落ち込むことで賃料下落のリスクはあるが、おそらくそれはかなり緩やか。マイナス金利下での地銀の運用難などの問題は何も変わっていない。

よってここからの過度な下落は無いんじゃないでしょうか。
(ただし、配当利回り6%超えの株が溢れているような状況下だと、相対的に成長が期待出来ず高利回りしか売りがないREITの魅力は落ちますけどね。)
コロナ収束の長期化、リモートワークの普及やwework破綻などで大幅に下落する可能性もあり。
またS級A級ビルの方が景気に左右され賃料下落幅は大きくリートへの影響も避けられない。
REIT市場。不動産の中では抜群の安定性を誇るオフィスや成長著しい物流施設への投資も少額で可能なため、投資という観点で見れば住宅市場よりも選択肢の多さが魅力です。また、株式市場で個別株を個人で選別するときに入手できる情報と比べ、個々の案件のREIT管理者から提供される情報の方が精度と信頼性で優れるため、その点も安心かもしれません。ただ、案件の利回りや立地だけで選定すると、不動産の市況や経済情勢によって個別銘柄の業績に関係なく価格や分配金が減少するリスクがあるのはその他投資と同じですので、投資する案件が時流にのれるか否かが勝負の分かれ目。長期保有を前提とする他の不動産投資とは毛色の違う面もあり、色々と難しいと思います。