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記事内でも言及されているWeWorkの日本法人のトップだったクリス・ヒル氏は、私もWeWorkの日本進出後わりとすぐにお会いする機会がありましたが、ブランディング上はフリーランスやスタートアップもターゲットとしているものの、経営戦略としては海外法人の日本ブランチとか大手企業の新規事業用の出島とか、高い賃料を払える企業をまずは相手にしていく方針のようでした。(当時の話です&極めて真っ当な経営戦略なので否定する趣旨ではありません)

今年1月のBloombergで、リージャスをグローバル展開しているIWG Isが、WeWorkの企業価値上昇に乗じてSPACESを売りに出しているという憶測記事がありましたが、今はリージャスにとって大チャンス。急速にブランドイメージが毀損されているWeWorkに対し、SPACESで巻き返しを図ることでしょう。

SPACESはIWG Isが2015年に買収したオランダのブランドで、WeWorkと同じいわゆるdesign led flexible office(デザイン重視のフレキシブルオフィス)カテゴリです。
リージャスはフリーランス協会設立の報道を見てすぐにご連絡をくださって以来ずっと、協会の会員向けにSPACESを含む全物件の毎月の利用料ディスカウントを提供してくださっており、SPACESも何度もイベントで使わせてもらっています。

WeWorkが強烈なビジョンと華やかなマーケティング投資で世間を席巻している間、手堅いビジネスで世界ナンバーワンの地位にありながらも悶々としていたであろうリージャス。日本市場をTKPに委ねた背景には、苦戦や焦りがあったことは想像に難くありません。ここからの展開に興味津々です。
おっしゃっていることは至極まっとう。
しかし、そうじゃないんだよなあ。

>新しいオフィス空間のインフラを作って、オンリーワンの存在になる。WeWorkがなければ起業もできない。そんな世界を実現しようとしたのでしょう。

そうじゃないんですよ。オフィス需要を取りたいんじゃない。そのシェア争いしてトップ独占でプライシング独占して独禁法に抵触する。そういうことじゃない。
大企業に勤めて、ネクタイ締めて、キチッとしたオフィスで仕事する。移動効率のために、既存の価値観の延長にあるシェアオフィスを利用する。もちろん、そういう需要があってもいい。しかし、ワーケーション、ブリージャーは、そういう需要ではないんです。仕事もプライベートも特に垣根を考えない人たちにとって、リージャスは仕事したい場所ではないんですよ。それならスタバの方がまだマシ。繰り返しますけど、否定してるのではなく、どちらもあっていい。選択肢は色々あっていいということで、違う市場なんですよね。

うまく言語化できないなあと私自身感じてます。40歳くらいを境目にして、価値観の違いにだいぶ隔たりを感じてしまうのは私だけではないはず。20歳以下くらいの世代は、さらに違う価値観で、こいつら何を争ってるんだろうなぁとか思ってるんだろうなあ。価値観の変化には時間かかりますね。weは少し先を行き過ぎたということだと考えてます。定期借家契約はもっと丁寧にまいておけばよかったのにとは思いますが。
WeWorkに先駆けてグローバルにシェアオフィスを展開してるInternational Working Groupのリージャス。売上高は約4000億円、営業利益は550億円。ちゃんと利益が出ている、格好の比較企業になります。

NEWSPICKSこのリージャスの日本法人を買収したTKPの経営者に単独インタビュー。そもそもシェアオフィスはどのくらい儲かるのか、そのビジネスの肝を解説してもらいました。東京が賃貸一辺倒のオフィス市場で、それをシェアオフィスで小売りすることで20%の利益が出ています。

ちなみにTKPの河野さんは、ウィワークの日本トップのクリス・ヒルともお付き合いがあったとのこと。辞任したアダムニューマンお気に入りのテキーラも、一緒に飲んだそうです笑
両社ともにオフィススペースを借り上げて転貸するというサブリースが事業の本質。ただしWeWorkの方はより付加価値を上げることで高い「賃料」が得られるという目論見から「仕入れコスト」としての「内装費」や不動産オーナーへの「賃料」が高いものになっている。

これが、実際には通常のシェアオフィス等とあまり大差のない付加価値しか提供できていないことが露呈、「テクノロジー企業」としてのバリュエーションから「不動産サブリース企業」のバリュエーションへと時価総額が低下したというのが今回の一件。さらにはレピュテーションリスクなども顕在化、主要株主であるソフトバンクグループが説明責任を果たしていないことが問題を大きくしている側面がある。

テクノロジー企業としての付加価値が本当に実現化できないとすると、資金投入しないと債務超過等のリスクも顕在化するものと予想される。

TKPは不動産リスクにも事業リスクにも精通したプレイヤーであり、物件タイプもオフィスからさらに広がっている。仕入れに極めて慎重な一方、リースアップ能力にも長けている注目企業。
話題になってから持ち上げたり、追い討ちかけたりするのがNP編集部の問題。WeWorkのIPOがあるって分かってたんだから、色んな問題が明るみに出る前にこういう特集組んでりゃ付加価値あるのに、今となっては読む気も理由もない。

関係ないけど、TKPのタカピー社長はとっても情熱的で面白い人です。自分でタカピーと自己紹介、ミーティングの半分ぐらいの時間は立って話す。次々と資料を出しては喋る喋る。
TKPの「地に足がついている」感じが半端ない、です。
最後のラブコールに驚きましたが、本音なのでしょうね。
「シェアオフィスは損をするわけがないビジネスです」
「WeWorkが赤字で困っているビルがあるなら、リージャスなら黒字化できる自信があります」
「一緒にやってみたいなという、思いも実はあります」
9/18にTKPが発表した公募増資。WeWorkのIPO延期直後、コワーキングの成長ストーリーが浸透したところに、コントラスト際立つ黒字業績を引き下げてのオファリング。リセッション入りでWeWorkが物件を手離すところを安値で拾う軍資金確保とも思える戦略的なタイミング。機動的にまず借入でリージャスをM&A、成長を見せたところで株式市場ピークアウト前に増資してリファイナンス。スマートでお手本の様な、戦略的な資本市場活用と思いました。

TKPの河野社長は実は私の新卒入社した伊藤忠での指導社員で、同じ社員寮でした。今は手の届かない存在になられましたが、今もたまに可愛いがって頂き感謝です。

ところでリージャス運営のIWGのCEOであるMark Dixonが先日CNBCに出演した動画がこちら。河野社長と同様に、WeWorkについて冷静に評価分析されており必見です。

https://youtu.be/Md7o2lCP1Hw
結局IWGとweworkのKPI比較が全てだったということ。売上は半分、有料会員は1/5、でも評価は10倍以上。その謎は1番IWGが知りたかったはずですが単にバブルだった、と。
vox元記事
https://www.vox.com/recode/2019/8/14/20804029/wework-ipo-tech-company-valuation
経済性を合理的に考えれば、オフィスの運営も評価額についても、記事の通りになる。それをしっかり執行しているのがTKPやRegusということ。
内装などにこだわりを持ってお金をかける=ハイエンドと考えるならば、そこは全員に訴求するものではないブランドビジネスという認識に立脚すべきだったと思う。そして、その場合はブランド価値の醸成も含めて時間をかけることが重要。拡大を志向しすぎたし成長を急ぎすぎた。

個人的に気になっているのは、資金繰りに目詰まりが起きたときの利用者へのインパクト。それはこれまでの財務の状況だったり、格付けなど含めて結構高い確率で起こりうることを示唆。
キャッシュフローがない会社で、実態が不動産賃貸業のバリュエーションは難しいです。ゼロ評価でもおかしくない。