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WeWorkがテック企業なのか、オシャレな不動産業なのか。そんな議論に一石を投じるために、日本のWeWorkの元社員たちの内部証言を集めてきました。

NewsPicks編集部では特集をやると決めた瞬間から、WeWorkの社員/元社員たちや、入居しているユーザーや経営幹部たちに、週末にインタビュー取材を重ねていました。中には、非常に生々しい証言であったり、資料を見せてくれる人たちもいました。

わたしはWeWorkのシェアオフィスに何度も入ったことがありますが、洒落ていて、気持ちよくて、その設計はとても素敵だと思っています。しかし、それとビジネスモデルや収益性は別の話。ぜひ「理想」と「現実」をどのようにこれから詰めていくのか、どこかでWeWorkの幹部にもお話を聞けたらと思っています。

*注記:関係者によると、WeWorkの日本法人は9月30日付けでトップ交代をしたようです。これまでマネージング・ディレクター兼CFOを務めていた佐々木一之氏が暫定CEOに就任。創業者のアダム・ニューマンの親戚であり、日本を仕切っていたクリス・ヒル氏は会社を去ることが濃厚となりました。
お金を出せば入れるコミュニティに価値はありません。

価値があるコミュニティとは、そのグループに入れることと残れることに選別があり、構成員が自分とピアであって、そして相互リスペクトがあるところ。WeWorkはこの定義(←我流です)に当てはまらないから興味ありません。

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私の大ボスの千本倖生氏より言葉を借りると:
> 「リスクを取って知恵を生み出し、生き残った人同士でないとギブ・アンド・テイクの関係は決して築けない」

> 「仕事上で第一級の人物とあったとしても、その後も関係を温めるには、刺激し合える関係にないと続きません。話の中で価値が見出せない、そもそも面白くない、などとなれば、どうしても関係は薄れてしまいます。
ある層の人たちは、お互いが刺激合い、高め合えると感じると、それで友情が生まれます。だからこそ、結果として自分の能力をなるべく高め、努力することが彼らとの関係を維持することに繋がるのです」

> 「最初はあくまで、友達の一人として付き合いが始まっています。確かにビジネスとして役に立ったかもしれませんが、それはあくまでも結果的に、です。最初から利用しようと打算で人間関係をつくろうとするとどこかで破綻します」

> 「人は、お互いが出す磁力によって惹かれあい、刺激を受けます。あなたに磁力がなかったり、相手が出す磁力を感じなかったりすれば、当然ですが刺激を受けません」

(出所: 千本倖生氏著書「あなたは人生をどう生きるか」
1ヶ月ほど前に、さくら田中さんとBASE鶴岡くんとでスタートアップ向けの講演をしたんだけど、ちょうど “WeWorkショック”があって、会場のテンション下げまくりの話になった(笑)。

IPO直前の炎上 “WeWorkショック”が暗示する未来ーーDMM亀山氏「これからの時代、スタートアップにお金が集まりにくくなる」
https://newspicks.com/news/4265385/
日本では、WeWorkには、フリーランスやスタートアップ企業だけではなく大手企業もその優れたブランドイメージからマーケット水準を上回るスピードと実質賃料で入居してきた。それが今回の一連の事柄でブランドイメージが悪化しているなかで入居が一気にスローダウンすることは確実だろう。「WeWorkに入っています」がクールではなくなっているからだ。

不動産金融を9カ国で経験し、バブルの形成と崩壊を何度も見てきた経験から見ると、本当は不動産リスクなのにオペレーショナルリスクを取っていると主張してバブルを形成してきた新興プレイヤーが時として登場する。WeWorkがそのプレイヤーであるか否かはソフトバンク自身がこぞって移転することが決まっているオフィスが、本当にテクノロジー企業という割合がマジョリティーを占めるようなオフィスとなるのかにかかっている。孫さんが判断ミスを犯したとは考えたくない。上場企業として早期に一連の批判に答えてほしいと思う。

なお、不動産金融の世界においては、オペレーショナル不動産のCapRateは他の不動産タイプよりも高めに設定される。今回の一連の事柄によってWeWork物件は不動産としてバリュエーションを行った場合でも、CapRateの上昇で不動産価値が下落するという結果になっていると考えられる。
ソフトバンクの法人営業の人たちとミーティングをすると、彼らには”売る商材”が山ほどあることがわかります。

電話回線なんて序の口で、ミーティングの最初から最後まで商材が立て板に水のごとく湧き出してきます。

その中にWeWorkも当然入っているわけですが、その他に珍しいところだと福岡ヤフオクドームの外野席の上部にある看板広告1億円とか。

それはそれでスゴイなと恐れ入ります。

ところで、記事でも触れられている”コミュニティの価値”で言うと、きちんと腰を据えた取り組みをすれば、まだまだできることはたくさんあると思うんですね。

いかんせん、WeWorkの場合、経営陣から拠点の急拡大を再優先課題として現場が厳命されているので、コミュニティづくりまで十分手が回っていません。

S-1(目論見書)にもそのことは正直に吐露されていたところがまたかわいいわけですが、これを機にそちらにフォーカスするといいのになぁと思います。
経営幹部やら元従業員やら、ここまで世間に愚痴が露出するのもある意味すごい。急拡大ゆえに、カルチャー浸透も無ければ、ガバナンスが一切効いてなかったということなのでしょうか。
We workのビジネスモデルは転貸なので、元となる不動産物件の仕入れ(賃貸)を出来る限り安くするのが基本。テナントを高値で仕入れてしまっている以上は効果稼働率との戦いになるので、事業成功の難易度が上がります。日本での坪当りの賃料を風の噂で耳にしましたが、相当難易度高そうです。
国内利用者1.5万人がソフトバンクグループの入居者含んでいるかは分からないが、例えば平均単価月10万円とすると、年間売上180億円(成長してるのでどのタイミングを取るかは難しいが、記事のWeWorkの連結売上2000億円ベースでは約1割が日本となるので、甘めの前提だと思う)。
また、記事のアイスバーグのキャパが700人とのことで、共有してること含めて考慮して実質3回転で共有してると仮定してみると、約2000人のユーザーで、年間5年回収として一席あたり421万円は月当たり7万円(オフィスとしての魅力維持するためにはまたリフォームとかも必要だろう)。公共スペースや各種サービスあると言えど、都心のかなり良いオフィスの坪単価が3-5万円くらいだと思うので、どれだけ高いかが伺える(この金額はあくまで内装費の回収のためだけだし…)。
財閥系不動産会社が丸の内や日本橋にどリアルな土地を抑えてそこにグループ企業が入居するのと同じ構造。とは言え、どこまでいっても自社の土地ではないので物件の価値を高めてもいつかは物件を返却しなくちゃいけない、って事を考えるとリース契約終了後に真価が問われるんだと思う。

『ソフトバンクがWeWorkに巨額の出資をしていることから、これは「ソフトバンクグループ企業としての、税金のようなもの」(入居企業社員)と割り切っている声もある。』
賃料の伸びが尋常ではないNYの物件と日本のオフィス物件を同じようなビジネスモデルで回せるのか、というのは疑問が残りますね。

昨日のS1の記事を読んで思いましたが、本質は不動産業なれど、高い賃料の値上がりを見越して先に面を抑えて短期で細切れにして売る、というのはUberと同じシェアのイノベーションだな、と思いました。他方でこうしたビジネスモデルが成り立つには、NYのような賃料がどんどんあがって、大手だと99年リースをするようなオフィス市場がないと厳しいのでは、と。
出張が多いので、出張時に各都市でWeWorkで数時間スペースを借りて
仕事をすることは多く、その点はユーザーとして非常に重宝している。

ただ、インドのWeWork主催のピッチイベントや交流会に出たりするけど、そこから実際の投資につながったことはほとんどなく、
個人としては、コミュニティとしての価値を強く感じたことはないかな。
この連載について
シェアオフィスサービスを提供するWeWork。株式上場直前に約5兆円という時価評価に疑問符が付き、創業者はCEOを辞任。筆頭株主であるソフトバンクと孫正義氏にも、その批判の矛先が向かっている。

業績

ソフトバンクグループ株式会社(英文社名: SoftBank Group Corp.)は、日本の携帯電話等の電気通信事業者やインターネット関連会社等を傘下に置く持株会社。日経平均株価及びTOPIX Core30の構成銘柄の一つ。 ウィキペディア
時価総額
8.94 兆円

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