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上げて落とす式。コンセプトはトレンドを引っ張る存在となっているものの現状は評価が現状高すぎる、という結論でしょうか。

コミュニティが強み、となりますがコミュニティはハブとなる存在が非常に重要。機能していなければオシャレなシェアオフィスになります。
コミュニティの力が発揮されているか分かりやすい指標が欲しい。
大企業の契約継続率・年といったところでしょうか。
コミュニティスペースがあり、ネットでつながるという不動産屋さん。その革新性は凡人にはわかりかねます。

デザインの新鮮さは経年劣化します。3年ほどでその価値は激減する。リノベーションしようと思っても、そこにテナントがいると自由にできない。

バブル時代(今のサンフランシスコ)であれは不動産を保有していることに意味があるのですが、景気が冷え込むと重荷になる。

いま流行りのオフィススタイル、で終わらなければいいのですが。やはり凡人にはその価値がわかりません。
WeWorkが従来の不動産企業とは異なりテクノロジー×コミュニティで新たな付加価値をつくっているのは疑うものではないですが、本業がまだまだ先行投資フェーズにもかかわらず多角化をしていっているのが気になりますね。

コミュニティがあるからこそのプラットフォームの価値を本質的な指標で実績を出していってからの多角化でないと、市場からはますます「わからない」と言われてしまいそう。
WeWorkの上場をめぐる混乱を素早く理解できるように、まとめました。

約5兆円の評価額から約2兆円の評価額へ。直前の調達で470億ドルをつけたわずか8ヶ月の間に”約3兆円”もの評価が吹き飛んだ計算です。

シェアオフィスにコミュニティを組み合わせ、人脈構築とイノベーションを産む革新を生み出したWeWork。両利きの経営の「知の探索」を実現するような仕組みで、アイデアはたしかに素晴らしい。そして売上が「一年で倍!」のその成長スピードは衝撃です。

一方で、市場関係者からは「結局シェアオフィス、不動産業ではないか」という厳しい意見が相次いています。

「プラットフォーマー」「スペース・アズ・ア・サービス」を目指す企業のIPO目論見書(Form S-1)として、批判を跳ね返す収益性の根拠、分かりやすさ、そして、ガバナンスが不足していたように感じます。

追記
個人的に気になるのはコミュニティがあることで不況になった時にもWeWorkだけは削れない、Facebookと他のシェアオフィスで良いや、とならないかどうかです。入居してみないと分からない所なので、ご意見を聞いてみたいです。
Weworkの目指すところは、コミュニティにあると考えているので、Regusと比較するのは違うとは思ってます。それは極端な話、自分のことを投稿できるFacebookを、要は日記をWebで書けるだけでしょって観念で比べているくらい違います。どんなサービスを提供しているかという見えるものだけでなく、繋がれるという価値観に価値があるのだと思います。しかし、現在Weworkでそれが提供されているかというと、私も一時入居してましたが、ちょっとダウトではありますけど。確かにオフィス提供の不動産会社と言われても仕方ないですかね。まずは世界中のネットワーク化を進める、そのあとにさらなるサービスを乗っけていくことができるのかがバリュエーションのポイントだと思います。

S1をざっと読みましたが、これだけでは読み取れませんでした。むしろ、やたらContribution Margin (貢献利益=売上から変動費を除いた利益) の説明が多く、見た目は赤字だが、それは投資がかさんでいるだけで、それを除くとキャッシュフローは大きく産んでいるという説明がなされています。今のモデルで一所懸命に説明しようとした後が見える。しかし、変動費部分の説明がほとんどないのと、現在の貢献利益率が10%なんだけど、“non-cash GAAP straight-line lease cost”(定額償却のキャッシュアウトしない賃借料=おそらく敷金のような最初に投下してそのあとはキャッシュアウトしないもの)が15%あり、それを除くと25%の利益率だと説明してます。25%は素晴らしい数字だとは思いますが、もし“non-cash GAAP straight-line lease cost”がデポジットを言っているとしたら、それは将来の費用なんで、やはり積み立ててはおいて欲しいですね。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1533523/000119312519236798/d781982ds1a.htm#toc781982_11
なんといってもIWG=regusとの比較が全てだと思います。全体の9割の物件が先行投資中とはいっても、重要KPIである会員数が1/5,売上は1/2,時価総額は6倍をどのように説明するのか。もし裏付けのあるものなら半年待てば良い
他のコワーキングスペースに比べて高くても使う理由は、つながりを作り、イノベーションの促進ができること。

でも、コミュニティーって、一度濃密な繋がりを持てた人は勝手に繋がれる方法はいくらでもあり、困らない世界だと感じています。

なので、継続するモチベーションをどこに置くか、がまだ見えていないように感じます。

そのチャレンジの結果次第では、時価総額に見合うのだとも思います。
WeWorkが今の高い評価額を正当化できるか否かはコミュニティとしてのバリューがサステイナブルかどうかに尽きると思います。

敢えてガラス張りにして出会いやきっかけを自然発生的に生み出す仕掛けにしたオフィス設計やイベントやバー、オリジナルSNSアプリなどでリアルなつながりの場を提供したり。

最初は斬新に感じたそうしたモデルに対して、ユーザーもすぐに慣れてきて当たり前に感じてしまうようです。

WeWorkメンバーの私としては、コミュニティチームの人たちの尽力には頭の下がる思いですし、いつも気持ちよく対応していただき、とっても助かっています。

一方で、すっかり慣れてしまったユーザーをもう一度ホットにさせる仕組みが欠けているのも事実。

それを思うと、NewsPicksのコミュニティのバリューというのは改めてスゴイなぁと感じ入ります。とにかくホットな状態をキープしておく仕掛けがそこかしこに貫かれているんですよね。

ビジネスそのものはまったく違いますが、WeWorkが見習うべきはNewsPicksですよ♪
バリュエーションも気になりますが、創業者の公私混同、関連当事者取引やIPO直前の創業者持分売却などの企業体質も気になります。継続した企業成長を実現できるか否かは経営者の姿勢が大きく影響すると思います。
最近のユニコーンと言われるテック企業を見ていて考えさせられるのは、実質的な参入障壁があるのかないのか。それは先行投資に合わせて日々強固になっているのか。その意味でこの会社は私の周りでも評価は2分でした。正直なところ、ロードショーをぜひやってほしいと思っています。
この連載について
今、知りたい注目のニュースの真相から全体像まで、やさしく徹底解説。プロピッカーや有識者による対談、オピニオン寄稿、直撃インタビューなどでお届けする、NewsPicks編集部のオリジナルニュース連載。