【徹底討論】2025年以降、東京の不動産に何が起きるのか

2019/9/5
若者が集まる文化やアートの発信地、活気あふれる繁華街、ビジネスパーソンが集うオフィス街など、多様な街を擁する都市・東京。大規模な再開発等により、東京はこれからも年々表情を変えていく。
しかし、海外からの観光客が増える一方で、2020年以降の景気を心配する声もあり、「これから東京（の不動産）がどうなるのか？」は、多くの人にとって共通する関心事だ。
不動産コンサルタントさくら事務所創業者の長嶋修氏、『東京どこに住む？ 住所格差と人生格差』などの著書を持つライターの速水健朗氏、ラジオパーソナリティのモーリー・ロバートソン氏の3人が、東京の過去、そして未来について語った。
──「都市総合魅力ランキング2018」（森記念財団 都市戦略研究所）では、ロンドン、ニューヨークに次いで第3位に輝いた東京。グローバル視点での東京の魅力とは何でしょうか。
長嶋　意外かもしれませんが、東京は世界的にも類を見ないほど大きな都市です。渋谷、新宿、池袋など、それぞれの街が物理的にもカルチャーとしてもすでにひとつの都市レベルなのに、それがいくつも集まって「東京」ができているんです。
こんな都市は世界中どこを探してもありません。
速水　観光立国としての日本の見え方も、この20〜30年で大きく変わりましたよね。
円高だった80〜90年代、外国人観光客にとって日本は「物価の高い国」だった。それがいまや、外国人観光客の主な目的は、日本の安くておいしい食べ物です。がちゃがちゃとした個性的な街に、数百円で食べられるおいしいものがたくさんある。
かつて、僕らがアジアに旅していたのと同じ感覚で、世界中から東京に観光客が集まっています。その自己認識をアップデートしていかないと、今の東京の魅力は見えてこないんじゃないでしょうか。
モーリー　同感です。そして、ソーシャルメディアの台頭も、東京に大きな変化をもたらしました。
インバウンドが今ほど多くなかった20〜30年前は、まだ日本人同士のコミュニティで完結できていて、日本の魅力を発信しようという能動性に欠けていた。ごちゃごちゃした東京の何がいいのか、謙虚な国民性も重なって、自己評価が低かったんです。
でも、「このサービスすごい！」「東京って面白い！」という外の視点が入り、ソーシャルの世界での発信が雪だるま式に広がっていきました。渋谷のスクランブル交差点で、何千人もの人がぶつかりもせずに行き交う日常や、山手線の朝のラッシュが、お金を払ってまで見たいものだとは思いもしなかった。
でも、満員電車を体験した外国人観光客のレポート動画に世界中からコメントが寄せられるなど、今「日本人が気づかない日本の価値」が発掘され、世界から注目されています。この流れはこれからも加速するでしょうね。
速水　20〜30年前と比べて、東京が「住める街」になったことも大きなポイントです。2000年代以降に制定された都市再生特別措置法等の規制緩和により、タワーマンションをはじめとした住宅供給が一気に進みました。
東京は、従来の「通勤・通学で行く場所」「繁華街がある場所」のみならず、「住む場所」の選択肢のひとつなった。東京がかつてのような気取った街ではなく、多様性のある雑多な街になったのは、人が住むようになったからだと思うんです。
以前、「人は仕事終わりにどこに飲みに行くか」をヒアリング調査したことがあるんですよ。すると、2011年の東日本大震災を境に、家の近くで近所の人と飲むスタイルが一気に増えていました。
銀座や六本木などの繁華街に飲みに行く生活を見直し、小さなバルで飲む。都心生活者が増えたことで、どんな街にも手頃に飲めるお店があります。こじんまりしたコミュニティ形成の場がいろんな場所に生まれているのは、東京の新たな魅力だと思います。
長嶋　それに、「住む場所」としての東京って、海外の大都市に比べてすごく安いんですよ。東京は家賃が高い、物件が高いと言われるけれど、ロンドンと比べたら半分以下（下記図版参照）です。「買いやすさ」も魅力ですね。
出典：国際不動産価格賃料指数2019年4月（一般財団法人日本不動産研究所）
──職住近接が都心で起きているということですね。一口に「東京に住む」と言っても、カルチャーもカラーもかなり多様ですが、みなさんはどう見ていますか。
長嶋　逆説的な言い方になりますが、それぞれの街にいろんなカラーがあって、それさえもどんどん変わっていくのが東京の面白さですよね。
速水　そういう意味では、ウォーターフロントの使い方が急速に発展しているんですよ。東京にはたくさんの川が流れているのに、戦後、街と川を完全に切り離す都市開発をしてきました。つまり、セーヌ川沿いのカフェでゆっくり過ごす、パリのような習慣がなかったんです。
それが今、川が見えるカフェや川床のような飲み屋が続々とオープンし、ようやくウォーターフロントに脚光が当たっています。これは、水辺のある都市生活に再注目し、水運都市だった江戸時代の感覚を取り戻そうという流れだと思います。
写真は、クラフトビール醸造所を併設したブルワリーレストラン「T.Y.HARBOR」店舗の詳細は画像をタップ
モーリー　日本橋、清澄白河、両国、蔵前あたりもとても盛り上がっていますよ。中央線沿いに集中していた都市カルチャーが、大江戸線という新しい交通路線の誕生によって、いい意味でミックスされた。
蔵前の近くに住んでいたときは、浅草から月島まで続く河岸が「隅田川テラス」として整備されたり、ビンテージビルがリノベーションされて新しいテナントが入ったり、寂れた倉庫街が再開発によってどんどん変わっていくのを見ていました。
いわゆる「昔からある下町」では部外者のような気持ちになるけど、ステキなカフェやインテリアショップができた「新しい下町」になら、よそ者も外国人も馴染めるんですよね。
（c）Dandelion Chocolate Japan　店舗の詳細は画像をタップ
長嶋　変化という意味では、北千住もすごい。実は、15年くらい前から「北千住推し」だったんです。非常に利便性が高いのに、新築分譲マンションの坪単価は150万円程度（期間：2004年1月～2004年12月北千住駅最寄発売物件 MRC調べ）。
それが今、東京電機大学、東京藝術大学、放送大学、帝京科学大学、東京未来大学と5校も大学を誘致。新たな若者カルチャーが入って、新旧が混ざり合う味わいある街へと生まれ変わっています。
近年、新築分譲マンションの坪単価も330万円程度（期間：2019年1月～2019年7月15日北千住駅最寄発売物件 MRC調べ）と、2倍強に上がりました。仕事帰りの女性が北千住で飲むなんて、10年前は想像もできなかったですよね。
モーリー　僕はこれまで東京で3～4回引っ越していますが、池袋、早稲田、新御徒町と、どことなく空気感の近い街を選んでいます。
もちろん街にはカラーがあって、カルチャーがあるけど、数年スパンでこれだけの変化が起きる東京では、「私は東側の人」「僕は西側の人」みたいな「心の距離」のほうが大きいのかもしれない。
速水　今後はその感覚も変わっていくんだと思います。
──2020年以降に起こりうる大きな変化について、様々な憶測が飛び交っています。東京の未来を予測する上で避けては通れない「after 2020」について教えてください。
長嶋　2020年以降、景気が一気にダウントレンドになり、不動産価格が下がるなどと言われていますが、現在進められている不動産開発はニーズがあって計画されたものなので、心配しすぎる必要はないでしょう。
ただし、人口減は確実に進みます。2025年、2030年とどんどん世帯数が減っていき、2050年になると、人口が現在の50％減になる地域が全国に続出。人口が増えるのは大都市だけです（国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（2018年推計）」）。
不動産に目を向けると、2033年には2000万戸の空き家が出るという試算が有力です（下記図版参照）。ざっくりとした計算ですが、日本の3軒に1軒が空き家になるのです。ちなみに、「空き家率が30％を超えた地域は街として成立しない」というのが、世界中の研究者に共通した見解です。
出典：実績値／総務省「住宅・土地統計調査　平成30年」予測値：NRIより、編集部が図版作成
ですが、人口が増え続ける東京都心でその現象が起きるとは考えられません。つまり、東京などの大都市以外で、3軒中2軒が空き家になるような偏りが生じるのです。
速水　「東京」とひとくくりにはできない格差も出ていますよね。23区とそれ以外、都心部と郊外では人口流入数が違います。2030年の人口予測でも、千代田、中央、港区は人口が増えていきます。
出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（2018年推計）」
一方、郊外は衰退傾向にある。僕は今、ショッピングモールの研究もしているんですけど、かつて郊外に増えていた広大な商圏は撤退しはじめています。渋谷の再開発に象徴されるように、商業施設も都心型になっていく。「東京」も、地域によってまったく違う変化を遂げる気がします。
長嶋　2010年と比較した日本の住宅価格は、2040年には46％下落すると言われています（下記図版参照）。1000万だった物件が550万になってしまうということです。
ただし、これは日本だけの現象ではなく、中国、韓国、香港、タイなどは50～60％下落する予測です。つまり、世界的な流れとして、不動産市場の三極化が起こるのです。
出典：三浦・麗澤大学 清水千弘研究室「将来30年間において人口効果が住宅価格に与える影響度に関するシミュレーション分析」（2015年）
上位15％は不動産価値が下がらずむしろ上がっていく一方、真ん中の70％は落ちるしかなく、その差は下落率のみ。下位15％は無価値で、いわゆる「負」動産。解体費用など、手放すためにお金がかかるケースさえあります。
若年層の流入がないエリアの不動産価値は、今後どんどん下落していくでしょう。
モーリー　人口の偏在性が高まり、数値上の格差が生まれるのは抗えない流れかもしれません。ただ、クオリティ・オブ・ライフという無形の価値を考えると、カオスの中から活力が生まれる側面もある。僕はこれを「Hum（ハミング）が聞こえてくる街」と捉えています。
速水　「Humのある街」という表現は面白いですね。
モーリー　たとえば60〜70年代のバークレー（カリフォルニア州）は、大学を中心に、ヒッピーやニューエイジの人もいれば、シリコンバレーのITバブルを謳歌している人もいた。低収入でも自由に生きている人の横に、画廊があってITで稼いだ人たちが趣味の世界を広げていた。
それで街の活力は、格差がなく、みんなが同じ幸せを求める状態からのみ生まれるものではないと感じたんです。
ですから、日本でも格差は広がるかもしれないけれど、それをマイナスと捉えるのではなく、むしろ「違いを生み出す新たな風通しが生まれる」と考えてもいいんじゃないか。外国人が増え、外からの新たな価値観が時に旧来のものとぶつかり、融合していく。すると、今度は街並みがいきいきしてくる。
これからの東京には、Humが聞こえる街が増える気がします。また、人の流れに沿わない、若くてクリエイティブな人たちが郊外に流れて、そこでHumが生まれる可能性もある。「人が減って街が死ぬ」とはならない未来を見たいですね。
──東京都心の人口は減らない。しかし、住む人の多様性は広がり、暮らしも働き方も変わっていく。最後に、「2025年以降、東京どこに住む？」について聞かせてください。
速水　「理想の住まい」の価値観って、時代ごとの住宅政策から大きな影響を受けていると思います。
たとえば「閑静な住宅地」という表現は、「住むなら静かな郊外がいいよね」というコンセンサスのもとに成り立っている。戦後の日本では、「一軒家のマイホーム」が理想とされ、お父さんが1時間かけて通勤して家族のいる家に帰るという価値観が規定されていました。
ですが、今の20代、30代にヒアリングすると、「通勤に時間をかけたくない」「満員電車は嫌だ」という意見が多く、利便性の高い商店街にも近いような物件が好まれます。
東京には活気のある商店街がたくさんありますが、そういう古さと新しさが混在した街のほうが人との接点が多く、夜中まで営業している店もあり、セキュリティ的にも安心という考え方です。
2025以降も、モーリーさんの言う「ハミング」というか、ファンキーさ、活気のある街が選ばれるんじゃないでしょうか。
どこに住むかを考えるとき、自分の価値観が今の感覚に沿っているか。知らないうちに植え付けられたコピーに引っ張られていないかを確認してほしいですね。
長嶋　住まいの価値観の変化は、不動産価格にも明確に反映されています。中古マンションの成約単価は普通、駅から離れるほど下がっていきます。
ですが、都心7区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川）のデータでは、2013年には駅から1分離れるたびに1平米あたり8000円ずつ下がっていたのが、18年には1分ごとに18000円も下落（東日本不動産流通機構「レインズタワー」掲載「月例マーケットウォッチ」より）。
これは郊外でも同じ傾向で、年々駅からの距離を重視するようになっている。車を欲しがらない若年層が増え（日本自動車工業会「乗用車市場動向調査 2017年度版」より）、共働き比率が上がった（1980～2014年の総務省「労働力調査特別調査」「労働力調査（詳細集計）（年平均）」より）ことで、何よりも時間が大切になっているからです。
じゃあ、不動産市場が今後はどうなっていくのか。結局のところ、株価次第というのが現実です。都心のマンションを買える人は、比較的所得が高く、株式動向にも敏感です。だから、「株価が下がれば急いで売らない」など、日経平均と連動するんですよね。
出典：東日本不動産流通機構、東京証券取引所
モーリー　市場動向がすべてですか。でも、市場動向に囚われていたら身動きできなくなっちゃいますね。
長嶋　そうなんですよ。だから私の結論は「好きなところに住めばいい」（笑）。物件に限らず、モノの価値は人によって伸び縮みします。住みたいわけでもないのに、ただ「損をしないから」と渋谷の物件を買っても、本人の中の価値は上がりません。
でも、街がどんどんアップデートされていくダイナミズムにわくわくする人にとっては、これからの渋谷はすごくいい場所です。要は、自分は何が好きかを探ることですね。
速水　同感です。今日、都心がいいという話をひたすらしてきましたけど、僕にとっての街の魅力を測るものさしが「人との距離」だから、自然と都心を求めてしまうんですよ。
80年代に「自動運転が普及したら郊外に住むほうが合理的だ」という未来予想が出ましたが、それは間違いで、テクノロジーが進めば進むほど近接性が重要になることがわかってました。
人と人との距離がアイデアもお金も生むというのは、多くの経済学者に共通する結論です。人が集まるところにハミングが生まれ、それに惹かれてますます人が集まるのでしょう。
モーリー　アメリカやヨーロッパの一部地域では、行き過ぎた格差により、富裕層と低所得者層がまったく交流しない「コミュニティ現象」が起きています。こうした断絶が東京では起こらないでほしい。
外国人が東京を好むのは、古さと新しさがごちゃ混ぜになった「賑わい」があるからなんですよね。多少はみ出していても歓迎される「緩さ」が魅力です。多様な人と人が混ざる都心のよさを生かしつつ、自分も周りもそれぞれの価値観で幸せを求める。そうした心のあり方を大事にしていきたいですね。

都心の進化を象徴する「芝浦エリア」の魅力とは

変化を続ける東京の中でも、今後目覚ましい変化を遂げるとされる街のひとつが芝浦エリアだ。芝浦エリアとは、港区の5つのブロック（赤坂地区、麻布地区、高輪地区、芝地区、芝浦港湾地区）のうち、人口が爆発的に伸びている芝浦港南地区に含まれる。
芝浦港南地区は、1980年には1万2907人だった人口が、2019年には5万6256人と約4倍に増え（港区企画経営部区長室発行「やすらぎある世界都心・MINATO」[2019]ここからはじまる物語より）、港区内でも他のエリアを圧倒している。
このエリアの最大の魅力は交通の利便性だ。山手線、京浜東北線の両線が使え、都営三田線・浅草線を利用すると成田空港、羽田空港へのアクセスもいい。
今後もリニア中央新幹線の開業※1、JR山手線の新駅※2、「田町」駅前の大規模再開発※3を控え、国際的重要拠点、そして都心周辺の重要な住宅地としてさらなる飛躍が期待されている。
※1 リニア中央新幹線（2027年開業予定）
※2 「高輪ゲートウェイ」駅（2020年春開業予定）
※3 田町エリア【msb TamachiステーションタワーS2018年11月開業、msb TamachiステーションタワーN2020年春開業予定 出典：三井不動産株式会社・三菱地所株式会社ホームページより】
※1 竹芝ウォーターフロント開発計画（2020年4月開業予定）出典：東日本旅客鉄道株式会社ニュースリリース2019年2月5日より　※2 （仮称）竹芝地区開発計画（2020年5月竣工予定）出典：東急不動産株式会社、鹿島建設株式会社ホームページより　※3 msb Tamachi（ムスブ田町）msb TamachiステーションタワーS（2018年11月開業済）、msb TamachiステーションタワーN（2020年春開業予定）出典：三井不動産株式会社・三菱地所株式会社ホームページより　※4 「高輪ゲートウェイ」駅（2020年春開業予定）出典：東日本旅客鉄道株式会社ニュースリリース2018年2月8日より　※5 浜松町二丁目4地区計画（2021年世界貿易センタービルディング南館竣工・2027年A街区全体竣工予定）出典：鹿島建設株式会社、東日本旅客鉄道株式会社ニュースリリース2017年9月7日より　※6 （仮称）芝浦一丁目計画（S棟・2023年度／N棟・2029年度竣工予定）出典：野村不動産株式会社ホームページより　※7 第一田町ビル建て替え事業（2023年竣工予定）出典：三菱重工株式会社ニュースリリース2016年10月31日より　※8 JR品川車両基地跡地開発（2024年度使用開始予定）出典：東日本旅客鉄道株式会社ニュースリリース2019年4月22日より　※9 泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業（2025年3月完成予定）出典：東京都都市整備局市街地整備部再開発課より　※10 リニア中央新幹線（2027年開業予定）出典：リニア中央新幹線ホームページ
また、三田方面には慶応義塾大学、芝浦方面には東京工業大学など複数の大学があり、文教エリアにもなっている。
運河が流れ、遊歩道が整備されているなど、都心にありながらゆったりとした時間を過ごすことができるのも「住む場所」としての芝浦エリアの魅力だ。
まさに「日本のゲートフロント」としての、新しい流れが生まれつつあるこの地に、主役となる新しいタワーレジデンス《ブランズタワー芝浦》が誕生する。
2025年以降、どこに住むのか。自分の住まいに対する価値観が、今試されている。
（売主）東急不動産　近鉄不動産　京浜急行電鉄　長谷工コーポレーションブランズタワー芝浦※掲載の外観完成予想CGは現地周辺より北東方向を撮影（2019年3月）した写真に計画段階の図面を基に起こした建物完成予想CGを合成し、CG加工したもので実際とは異なります。また建物完成予想CGは現地高さ約104m（31階相当）より南東方向を撮影した写真（2019年3月撮影）に計画段階の図面を基に描き起こした建物完成予想図を合成し、CG加工したもので、実際とは異なります。また、変更となる場合がございます。雨樋、給気口、スリーブ等、一部表現されていない設備機器がございます。また、外壁タイルを再現するために、実際の目地とは異なる大きさで表現しています。
（執筆：田中瑠子　編集：大高志帆　撮影：小池彩子　デザイン：國廣朋佳）