不動産投資で都内の所有物件数を増やすことのメリット
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都内は土地の価値があるからまだいいけどね。
タワマン以外は。
不動産のリスク
・空室リスク
・賃料下落リスク
・物件価値下落リスク
・地震天災などのリスク
・個別性リスク
これらを全てクリアにできるのは
中規模以上のビルになるが、
参入できるところが限られている。
結局大手はマンション売って、
得た資金で東京にビルを保有する。
ファンドは集めた資金で東京のビルを買う。
保険屋は集めた資金で東京のビルを買う。
先進国の年金基金も東京のビルを買う。
東京にはビル賃貸業専業で名も知られてないような
資産1000億企業がゴロゴロいるが、
人もいらないノウハウもいらない、
辞める時は売るだけ
買う時は与信があれば借りるだけ。
本当にビル賃貸業は凄まじい。
いつかビルを買いたい系男子。ローンで買った都内のマンションを貸していたことがありますが、収支はあまり満足できるものではなかったですけどね。
確かに空室リスクは小さいかもしれませんが、それも賃料の設定水準によりけりです。売却までの間に資産価値の下落はほとんどなかったため、せいぜい売却までの「つなぎ」程度。
当然のことですが都内は地方よりも物件価格が高いですし、市況によっては相場の加熱感で高値圏になっていることもありますから、月々のローンの返済額から見てみると、賃料収入との差額が必ずしも大きくなるわけではありません。
それがマンションではなく1棟ものの投資物件だったなら収支面での満足度は高かったかもしれませんが、都内の1棟ものなんて、それこそ10室以上とかの規模だと投資金額は億単位になりますから、少なくとも会社員レベル（一般家庭）の家計で見ると不相応に規模が大きな投資になってしまいます。考えてみてください。10室のうち1室でも空室を抱えていると、自宅のほかに「都内」でもう1軒ローンで別宅を買った状態と同じですし、2室が空室だと、家3軒分（うち2軒は都内）の住宅ローン返済を家計でまかなうのと似た状態になるのですから。
1棟の投資規模が大き過ぎると、ちょっとした見込み違いで損失がたちまち膨らんでしまいます。
属性の良さでローンが借りられるからといって、サラリーマンが不相応に大きなローンを抱えてしまうのは、あまりオススメはしません。都内の物件は、資産家がキャッシュで手に入れたり、相続対策で投資したりするケースのほうがメリットは圧倒的に大きいですし、サラリーマンを辞めて不動産経営でいくのなら、記事に出てくる「主婦」の例のように、それこそ1棟ものを何か所も所有してリスク分散をはかるぐらいしないと安定的とは言えないでしょう。不労所得は誰でも欲しいと思いますが、リスクもありますよね。
毎月のローン支払い額と入ってくる賃料で差額数万円が毎月不労所得になる。
というのが物件販売者の営業トークだと思います。
