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実は旅館の最大の問題点は後継者難や事業承継ではなく、耐震、耐火のための設備投資ができない事にあります。

特に改正耐震改修促進法施行以後、新耐震(1981年改正法)以前のホテル、旅館の耐震基準について診断の上、自治体に報告しなければならなくなりました。

全国の温泉旅館の多くが新耐震以前の基準で作られている為、かなりの数のホテル、温泉旅館はいずれ耐震改修をするか、ギリギリまで使用した後、新築するかの決断をいずれしなければなりません。

大規模施設の耐震補強は相当な資金が必要で、(私が昔経営に関与していた温泉旅館では10億近い金額になりました)又その間館を閉めなければいかないので、その営業損失と併せてホテル営業上は非常に大きなリスクとなります。
又耐震だけでなく、これらの施設は消防法絡みでも結構色々な問題を抱えており、既存非適格な物件も多いので正直改築は容易ではないです。

更に補強工事や改築したとしても、それだけでは一円も収益がアップするわけではないので、併せて何がしかの商品力アップや送客力の向上などの経営改善が必要です。

そこで十分な設備資金を投じることができ、同時に商品力アップを図れる外資ファンドや企業の出番が出てくるという訳です。
経験上、温泉旅館は基本的に家業であって企業的な経営をしている先が少ないので、その再生はなかなか大変ですが、逆に言えばそこに勝ち筋があるともいえ、こうしたケースはますます増えていくでしょうね。
高級旅館の評価ポイント(ざっくり勝手な仮説)

旅館の底力があるかは重要
・泉質(地域)、アクセス、建物の美しさ、歴史、伝統
・女将の資質、オペレーションの良さ、スタッフがしっかりしている

価値向上余地
・集客施策の現代化
・インバウンド客訴求ポイントをおさえる
・ITツール導入(陣屋の例が有名)
・建物の修繕、改修

なお、旅館やホテルへの投資は、事業(オペレーション)への投資という側面と不動産への投資という側面の両方があり、ホテルへの投資に特化したファンドも多いです。
地方では後継者問題(経営能力)と共に資金力(地元の投資力)が無く、どちらも外資に太刀打ちできません。このままでは地元資本の事業者が減り続け、決裁権限が無くなることで地域経済の地盤沈下が止められなくなります。
GSが昔から投資していたように思う。
2005年には星野と再生事業で提携(①)、②は2012年に不動産投資再開したときの記事だが昔の投資対象としてゴルフ場や温泉旅館のターンアラウンドだったとある。
http://bit.ly/2JqvpLp
http://bit.ly/2Jnwi75
別にどこが買おうが問題ないですよね。外資だろうがなんだろうが再生してくれるなら、旅館側は大歓迎じゃないですか?
日本のホスピタリティセクターにはまだまだ
アップサイドがある。マネジメントと資金力が
課題なので、そこをどうおさえるかだ。
投資としてはしばらく積極的に向かっていける
分野です。
地方の温泉を買いあさっているのかと思いきや、テーマパーク型や大衆温泉などの温泉ビジネスも含めての投資。
温泉大好き