サラリーマン大家はなぜ失敗する？不動産投資の悲惨な末路とその回避法
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不動産融資にバブル期並みの過熱感といっても、REITや私募ファンド等向け中心の、収益性のある物件に金は流れているのであって、個人が数千万～1億内外で直接勝負できる世界ではもはやなくなってきている。
2極化は益々進むかと
https://newspicks.com/news/3831008
https://newspicks.com/news/3857013そもそも事前のシミュレーションが雑。
ひどい人だと、表面利回りしか計算していない。
最低限チェックすべきは以下2点
・利回りはIRRで算出（キャッシュフローの利回り）
・売却時の販売価格は保守的価格に設定
不動産投資は、売却時に利益が確定する。
賃料が高くても、売却価格が想定より数割安くなれば、総合的に赤字になることもある。
不動産はエグジットが難しい。
通常は5～10年で売却して利益確定。
キャッシュフローでトータルの利益額（NPV）を計算して、大して儲からないならやらない方が賢明。
記事にもあるように、不動産は完全な不労所得ではない。
リフォームや空き室対策など運営が重要となる。本来はサラリーマンかどうかに関係なく、不動産投資というものを属性に頼らずに単独で成功させられるかという問題。
むしろ、サラリーマンは投資のリターン以外に安定した給与収入がありますから、銀行から資金を借りやすいし、投資のキャッシュフローが思わしくなくても、ある程度は給与収入から補うことができます。したがって、物件探しさえ間違わなければ、自営業よりはむしろ有利なスタートラインに立てるでしょう。地主などの資産家は別ですけどね。そもそもローンすら借りなくても、手元の自己資金だけで不動産投資ができますから。（その意味ではハンデはあります。）
何もわからない状態なら、あまり大きなことはしないほうがいい。失敗の最たるものは、初めてなのに不相応に大きな投資をして、リスクにモロに巻き込まれてしまうというパターンです。これは不動産投資に限らず、信用取引などのレバレッジ系では共通のこと。
手始めだと、自宅を持っているのなら転勤時等に貸してみればいいし、実家などの空き家があれば、それも貸し出してみればいい。リフォーム等で不動産投資の現実が感覚的にわかるはずです。少しわかってきたら、次は小さな物件に手を出してみればいい。失敗しても、給与でまかなえます。それらの時点で判断してみて、なお行けると感じたのなら本格的にやってみればいい。
ただし、本格的にやるということは、それこそ事業規模（一度に10室以上となる規模）でやるということですから、その場合はサラリーマンのほうを辞め、不動産で生計を立てるという覚悟がなければ成功しません。実際、不動産投資で成功するためには、事業規模になるぐらいの資金投入をしないとランニングコストに見合うだけの収益をあげるのは難しい。それこそ競走相手として有利なのは、ローンに頼らずに自己資金で物件を買える人のほうです。
