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REIT過熱に警戒感 株式市場不安定で不動産に資金流入

産経ニュース
金融市場全体が不安定な動きを続ける中、不動産投資信託(REIT=リート)が堅調に推移している。安定した分配金利回りを期待して、投資資金が逃げ込んできたためだ。ただ、その不動産市場も過去にたびたび金融危機の発生源となってきただけに、過熱サインへの警戒感も漂い始めている。
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シンガポールでもREITは7%前後出る銘柄もあるので人気が高いですね。
東証REIT指数は2015年1月に2,005.07ポイントをピークに、その後8ヵ月かけて同年9月に底値1,499.01ポイント、その7ヵ月後、2016年4月に戻り高値1,981.94ポイント、今度は1年7ヵ月かけて2017年11月に底打ち1,603.38ポイント。直近まで上昇しているとはいえ、先月に1,865ポイント強であることからすると、少なくとも過熱感というほどの上昇ではないでしょうね。もちろん目先調整される可能性が否定されるわけではありませんが。
REITの分配金は長期の賃料を元にしており、仮に景気が急減速したとしても、分配金が急に減るという心配はない(価格は下がるかも知れないが、買い増せば更に高い利回りが出る)。円建てで4%近い安定利回りがあるのはREITくらいなので、地銀や信用金庫も買い続けている。

実物の賃貸不動産(収益物件)の中には、より想定利回りが高いものもあるが、修繕費や管理費をネットすると、手間がかかる割にさほど変わらない。ローンがあると担保割れの心配もある。流動性もない。

不動産一般にインフレ耐性もある。

様々な観点から、REIT人気は頷ける。
長期の利回り推移は①、また分配金総額は②で見ることができる。
アベノミクス前は分配金利回りで5-6%ほどというレンジだった。ただ長期金利の低下もあり、利回りとのスプレッドでは4%±1%のレンジで概ね収まっている。分配金総額は不動産市況の影響もうけ、2008年をピークに2010年まで下落。今はREIT自体の市場規模も増えているのはあるが、前回ピークの倍ほどになっている。
個別に目を向けると(③)、例えば時価総額で最大の日本ビルファンドの利回りは2.93%の一方で、6%を超えるようなものもいくつかある。
https://j-reit.jp/market/03.html
https://j-reit.jp/market/09.html
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/
とは言え、世界の大都市の不動産はかなりソフト。