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私は、「そこそこの企業のやや浪費家の部長さん」というくらいの、経済力的には「きつい制約の中で家に関するワガママを考えるくらいの普通の人」です。

次に登場する予定の、高田社長(素晴らしい経営者です)や堀江貴文さん(ライブドア時代から私は大ファンです)のような家を何軒も買える選択肢を持つような人が論じるような自己経験をもとに「持家vs賃貸・論」を語ったわけではありません。

しかし、その分多くの読者のご参考になる「考え方」があるかも知れません。

普通の人が「自由に、機嫌良く生きる」ことのご参考になると幸いです。不動産で人生が決まるわけではありませんが、それなりに影響の大きなファクターです。上手くやりましょう。
山崎元さんのファンで、書籍も結構拝読しています。

一方で一般論として不思議だな、と思うことがあります。
海外でも家族のサイズや職場の変更によって住み替えは起こるわけですが、「買い換えて住む」が普通視されている国もそれなりにあるということです。子どもたちが出ていった後はいまある大きな家を売って、小さい家を買い、その差額を老後の資金にする、などといった話もよく聞きます。

そうすると、
・なぜ日本では不動産がそこまで流動的でないのか
・なぜ日本では家を買った瞬間から価格が下がるのか
 (海外だと上がることも多い)
・なぜ日本では新築信仰が強いのか。
・なぜ日本では中古物件をリノベしてもリノベのコスト以上の価値にならないのか。
など日本特有の文化、考え方も掘り下げて考えていく必要があると思います。また、それを変える何かがないと今後も変わらないだろうな、とも。
持ち家 vs .賃貸について、マクロ的な視点から1つ。

持ち家の場合、長期にはなりますが、一度ローンを返してしまえばその家はその人の所有物になります。それ自体が資産としてカウントされますし、それを貸すなりなんなりして所有者は富を稼ぐことが出来ます。

永遠に賃貸で過ごす場合、「部屋を借りている人」から「不動産を持っている人」への富の移転が続くことになります。

マクロ経済における格差是正という視点に照らした場合、持ち家の人が増える方が賃貸の人が増えるよりも良いのではないか、という見方もあります。ちょっと志向を変えたお話ですが、ご参考まで。とある海外の経済学者の方が言っていたなるほどな・・・と思いました。
地位材競争から降りようというのは、とても共感します。まぁどこまでいっても本当のお金持ちに敵わないので、どこかで劣等感を感じたりしますしね。

でも、そもそもこの賃貸と持ち家の論争から降りてしまった方がいいのではとも思います。結局「どちらが得か」という話でしかない。冷静に得がどちらかは出せるでしょうが、人間そんなに割り切れるものでもない。

冷静な損得で行動を決定するなら、例えば宝クジなど買う人がいるわけないですよね。還元率5割ないんですから。でも、ひょっとして当たるかもと思ってつい買ってしまう。そして当たらなくとも「当たったら、何しよう」とワクワクしたのであれば、それは良いお金の使い方なのかもしれない。

なので、家についても冷静には損な判断だとしても「次はどんな街に住もうか」とか「家を建てたら、どんなリビングにしようか」などワクワクできれば、そこにその人だけの価値があるのだと思います。
賃貸か持ち家かは、まさに「神学論争」ですね(笑)

各人各様が置かれた立場で考えるしかないと思います。

帰る家がない場合、高齢になると(大家が嫌がって)借りれないケースもあります。
逆に、昨今問題となっている「空き家問題」は、余分に持ち家を持ってしまった結果でしょう。

詳細な分析は以下に書きました。
ご一読いただければ幸いです。
http://agora-web.jp/archives/2031942.html
まさに昔からある神学論争なのですが、現代における問題は人生100年時代への対応でしょうかね。
つまり、仮に100年生きるとして、60とか70を過ぎて、定期的な収入が少なくなる、あるいはなくなった時、どちらがより望ましい生活を維持できるのか、ということですね。

昔は若い時にマイホームを買ってしまい、ローンを返し終わるくらいに子供も独立して、生活費にもゆとりができる、そこまでは頑張って一生懸命働く、みたいな一つの王道パターンが存在していました。
この前提は、終身雇用で住職近接が維持でき、又賃金のみならず不動産価格も年を追って上昇するので、最初に苦労しても後で元が取れる、どころか十分お釣りがくる、という人生シミュレーションにあります。

さて、終身雇用はなく、賃金の上昇は保障されない、不動産価格も上昇せず、かつ年金収入も十分な額が見込めない現代は、ではどうすべきか?

色々シミュレーションの組み方はあると思いますが、若い時は転職やキャリアアップを前提に賃貸で過ごし、一定の年代で持ち家に移行するというのが一つの解になると私は思います。

このプランは、かつてであれば年をとってからはローンが組めないという制限により不可能だったわけですが、現代には兄弟が少ないため空き家となるであろう「両親の実家」という持ち家が存在します。
親の持ち家がなくても、将来的に地方の不動産は下落傾向が続きますから、若い時は都会で賃貸、老いては地方で持ち家、というパターンは十分可能のはずです。
(因みに私も東京の賃貸に住んでいますが、田舎には持ち家があります)

又今後単身世帯が増えることから、リバースモーゲージのような形で、自分が死亡後は家は銀行のものとなるようなスキームも普及してくることは十分考えられ、そうなれば巨額のローンを老いてから組むということも必要なくなる可能性があります。

家の問題は単に経済的な損得だけではなく、人生の幸福に直結する問題でもあります。
単なる二者択一ではなく、人生のステージに応じて複合的に考えていくべきだと思うのです。
長年、武蔵小杉pickerとして活躍(?)してきましたが引退します 笑。11年住んだ町を離れて、都内に引っ越すことになりました。いろいろありますが、子供の教育環境を変えるため、というのが一番。こういう選択肢を取れるのも、賃貸だからこそ、と感じています。引っ越し先も賃貸。果たして自分の人生で家を買う日が来るのか。全然イメージが湧きません
大前研一さんは人が変わりたかったら、1.時間配分を変える、2.住む場所を変える、3.つきあう人を変えると言いました。

住む場所を変えにくくなる持ち家は自分を変えたい思った時に大きな選択肢を1つ失うことになります。

人生100年を考えた時、30代くらいで一生の家を決めてしまうことは、僕は大きなリスクでしかないと思っています。
私は2回買って2回売っています。

自分を縛ってしまう、特に、いざというときに身動きが取れなくなってしまう持ち家は怖いという経験をしたことがあるので、当面は賃貸派です。

仮に持ち家にするとしても、若いうち、住宅ローンがたんまり残っている間は流動性が高い住宅に限るとか最低限の防衛をすることをお勧めします。
①究極的には「稼ぐ力」が重要だし、「どう稼ぐか」によって変わるものだと思う。
既にコメント欄にあるように、持ち家はローンを払い終えれば資産として残るのに対して、賃貸は資産として残らない。一方で記事にあるように、その時の生活に応じて住み替えて、より収入を上げるといったことも可能性としてはある。
ただローンを払うためにも稼ぐ力が需要だし、その時の生活に応じて賃貸を住み替えて稼いだとしても、蓄財するには稼ぐ力が重要。そして稼いだうえで貯めるのに、資産という形で貯めるほうがやりやすいのか、自分で意思を持って財産形成をするほうがやりやすいのか、それは人それぞれ。

②ローン、生涯年収、雇用流動性
住宅ローンは、どういう勤務状況かによって審査が変わる。そして持ち家があれば、転職をするにしても記事にあるように住んでいる場所が色々な意思決定に影響を与えてくるだろう。一方、長期間勤務するほど生涯年収的にはプラスの効果があることが多い。
「持ち家信仰」に伴って生まれる制約条件が、日本の雇用流動性に与えてきた影響は小さくないと、記事を読んでいて感じた。
もう少し様々な資産に流動性が出て欲しい。流動性を出しやすい法設計も、流動性を出しやすい個別商品の考慮も必要。流動性が出てくると、取引が活発になり、歪みが減って変化に対応しやすくなる。
この連載について
不動産【家】の購入は、「人生最大の買い物」と言われる。しかし、国内の大都市では、投資マネーも入り、マンション・住宅価格は高騰している。この不動産市場の好況は、一体どこまで続くのか。