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誤解を招くタイトル。かぼちゃの馬車とバブル経済が共通要因で起きたということではなく、かぼちゃの馬車のような事例は、アベノミクス期だろうとバブル期だろうと、いつでも起こりうるということ。おいしすぎる話には注意しましょう。
正直に申し上げると、かぼちゃの馬車問題が起こった当初は、「シェアハウスブームが終わったのか」くらいにしか思っていませんでした。しかし取材を重ねると、この問題はシェアハウスに限らず、不動産業界全体に波及する可能性があることがわかりました。

実際に、これからどれほど影響が拡大するかは不透明ですが、すでに地方では、倒産間近の賃貸アパート運営企業が出始めているといわれています。

過去の例に学べば、かぼちゃの馬車問題が、現在好調な不動産マーケットをどん底に突き落とすトリガーになるかもしれません。
不動産物件の価値がバブルなのかどうかは、「土地」と「建物」に分けて考える必要があると思います。

かつてのバブル経済期は、明らかに土地の価格が実際の利用価値を超えていました。
土地の価格のその後の暴落が、膨大の不良債権を生み出したのはご存じの通りです。
現在も都心の一部エリアの土地価格は上昇傾向ですが、かつてのバブル経済ほどの実態からの乖離はないと見ています。
一方で、進行中の少子化が、郊外や地方の今後の土地価格に深刻な影響を与えることが心配されています。

一方、現在のシェアハウスや賃貸アパートの問題は、「建物」の価値に帰着します。
シェアハウスや賃貸アパートに投じられる建築費用が、実際の建物の資産価値として積み上がっているかどうかに、細心の注意を払う必要があります。

日本の不動産市場における長年の課題は、住宅に投じられた投資額が、資産額として積み上がっておらず、膨大な価値が毀損していることにあります。
以下の新経済連盟の資料によれば、累計で500兆円以上の価値が毀損しているという試算です。これは、時間経過による劣化を考慮しても大きすぎる額です。
住宅投資額累計と住宅資産額
http://jane.or.jp/pdf/20170213realestate.pdf#page=18

新しく建てられる物件の実質的な価値とともに、既存ストックの価値を維持・向上するためのメンテナンスへの投資も、これからの日本の不動産市場にとっての大事な課題です。
経済学部で習う基本的なこととして、景気は循環する、という理屈がありますが、要するにバブルは必ず起こる、ということ。
過剰流動性になるとあふれて行き場を失った金が向かう先はハイリスクハイリターンな投資先。一つはサブプライムなど、信用の低い層に向かいます。この層は金融リテラシーが低いので与信側のタガが外れると膨張しますし今回もその典型。もう一つは「将来化けるかも」という領域。ITバブルだったり、アジアなどの新興国だったり、ベンチャーだったり。
歴史は繰り返します
バブル崩壊等の言説は煽りすぎの感があるとは思いますが、それはそうとしても近年順調だった不動産投資が一つの曲がり角にきている可能性は十分にあると最近感じています。

個人的にはかぼちゃの馬車より、投資物件不動産の世界ではそれなりに有名だった、『水戸大家さん』の廃業が、来るべきものの影ではないかと感じています。
一連の金融庁の指導などもあり、サラリーマン向けの投資不動産への融資は急速に厳格化されており、その煽りを受けたのではと見られるためです。

不動産マーケットは、長期需給というより、金融との間に非常に密接な相関関係があり、金融が引き締まれば、確実にマーケットは縮小します。
もし、この事件が不動産への金融引き締めに繋がるのであれば、価格の下落は避けられません。

金融の動向はもう少し様子を見る必要がありますが、何れにせよ今後の不動産投資はファイナンスによるレバレッジはある程度押さえ気味にして、長期的な需要がみこめる地域の物件に限定していくなどの方策が必要でしょう。

しばらくは素人の不動産投資はよく考えて実行したほうがいいかもしれませんね。
投資の中で不動産投資くらいです。人の金で投資ができるのは。だからレバレッジが効き、儲けやすくなっています。でも、レバレッジが効くというのは、損も大きくなるという事。その本質を理解せずに安易な気持ちで、参入するから、かぼちゃの馬車事件のように、多くの人が騙され、社会問題化します。サブリース大手の会社も、詐欺(敢えて書きます)の度合いは違うものの、50歩100歩だと思います。誰も借りないアパートを田んぼの中に建てるなんて、狂気の沙汰です。不動産投資に誰でも、どんな土地にでも、お金を借りられることこそが、不動産が確実に値上りしなくなった時代に考え直さねばならないことなのかもしれません。FXのレバレッジの上限が下がってきたように。
不動産業者を生かすも殺すも、金融機関の今後の融資姿勢次第。先月就任した金融庁の遠藤長官が来月以降、新たな「金融行政方針」として、地銀各行にどんなメッセージを発するのかに注目。内容によっては、足元で小康状態が続く企業倒産の動向にも大きな影響を与えそう
支払いが固定(保証)に対して、収入は変動(稼働率だけでなく金額も市況で変わる)。それで自転車操業とならないためには
①企業側の利ザヤが極めて大きい
②成長スピードが遅い
という二つが必要。

このビジネスモデルは、本来的には長期固定的な支払いをするためにリスクを取る。融資が長期固定であるほど金利が高いのと同じように、企業側の利鞘が大きくならなければ市況が悪い時に逆ザヤになる。逆に言えば、投資家側からすると、長期固定的な支払をうけるために、利回りは低くなるのが「自然」な姿。
また、不動産市況の上下もある中で、支払いを持続するためには、資本的なバッファも必要。特に急成長フェーズでは建設資金を投資家に払ってもらうことで資金繰りをしているが、逆に言えばそれが今回のように途切れた瞬間が資金繰りが逆回転する瞬間。資金・資本的な余裕度は急成長しているほどない。

歴史は繰り返すし、No free lunchという言葉を思い出さざるを得ない。
バブル期の銀行は不動産担保融資を行わないのが機会損失と考えて、高い金利でより多くの預金を集めて積極的に不動産担保融資を行っていました。

対して、現在の地銀のアパートローン的なものは、一般の融資機会がなさすぎて消去法的にやむを得ず行っているのだと思います。

個人的には、国内信用市場は(不動産やリニューアブルなど一部のセクターを除くと)マクロ的に拡大の余地がないと統計等ではっきりしだした2010年頃に地銀が世界の成長国で銀行業を行っていくという意思決定をしていれば、こういうことにならなかったと思うのですが、、
なるほど・・バブル期の投資用ワンルームマンションが、現在は投資用シェアハウスになり、多くのサラリーマンが買ったが入居率4割で融資焦げ付き、運営企業破産という話。個人的にシェアハウスは友人間の紹介的なルームシェアの方が(わりとグレーかもしれんが)一番と思いますね。アメリカのcraigslistで探すようなノリで
この連載について
不動産【家】の購入は、「人生最大の買い物」と言われる。しかし、国内の大都市では、投資マネーも入り、マンション・住宅価格は高騰している。この不動産市場の好況は、一体どこまで続くのか。