賃貸にすべきか、持ち家にすべきか。それが問題だ

本記事では重要ポイントである「地価・不動産価格と賃料水準」について触れられていませんでしたので、この点のコメントです。
原則論としては、不動産マーケットが効率的なら、不動産価格と賃料水準が調整され、結果経済的には購入と賃貸で差はないというものです。その上で、購入vs賃貸の最大の性質の違いは、地価・不動産価格変化時のアップサイド又はダウンサイドをとるのが購入で、いつでも解約可能で将来のフレキシビリティを確保できるのが賃貸ということです。当然、地価・不動産価格上昇時に不動産を保有している人は、加速度的に資産を形成します。各人の相場観、リスク耐性、ライフスタイルから購入・賃貸を選べば良いと思います。

以下は昔書いた関連コメントのコピペ：
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資産形成を行う上では、「インフレ対策」という点も最重要論点の一つ。この点、中古マンションを住宅ローンで購入するとインフレ対策になることを指摘したい。

例えば、各人の資産サイドを（将来のインバウンド不動産需要に対応するべく外国人も好みそうな）都心部の中古プレミアムマンションにしておくことを考える。不動産は円預金と異なりインフレ耐性がある。また、都心部の中古プレミアムマンションは、新築のような急激な価格下落は起きず、継続的に売買が活発であるためおおよその相場ができており、極端な高値掴みのリスクも低い。さらに、東京の蓄積されたインフラと地の利は、東京をしてアジアの中でも引き続き魅力的な地位に維持せしめる。

一方の負債サイドについては、例え十分な現金があっても足元で格安の住宅ローンを調達しておく。今の住宅ローン市場は出血大サービスの格安金利で大金を調達可能。インフレ時においては、保有円建預金が減価しても、住宅ローンも同時に実質減少するため、ALM（Asset Liability Management)が機能する。住宅ローン分余った手元現金は、外貨建資産で運用するも手。

なお、住宅ローンは団信にて生命保険を増額する効果がある。妻にとって、ワーカホリック夫 + 専業主婦妻の家族ストラクチャーを採用する上で、夫死亡時のダウンサイド・リスク回避機能もあり。住宅ローンを資金調達源とした住宅の購入は、夫から妻への「私が死んでも貴女が将来困らないように仕立てます」のコミットメントであり、ある意味奥さんに対する究極の誠意です

本当のお金持ちなら、賃貸に住み続けるのが幸せと言いますね。ただし、賃貸は当然の事ながらスペックの割に割高。

資産として考えてしまうと、そもそも日本の地価や人口変動により左右されるので、これは答えがないのですが、購入物件の良いところは、支払う金額に対して賃貸よりスペックのいい住宅に住めること。

なので、庶民だったら早めに購入が視野に入るのも当然でしょう。
金銭的に余裕がありそうな筆者さんがうらやましい限りです(^^;)

なので、この手の記事はお金のある著名人の方が議論のスタートだと白熱しがちになりますよね(^^;)

この議論は延々続いていて、キリがないですね。
不動産の価値というのは、見る人や見る角度によって全然違うのです。それが不動産と金融の最大の違いです。不動産は金融商品と違って、一物一価ではないので、不動産を金融的に数字だけで理解しようとすると分からなくなるのです。
ですから、この議論は果てがないです。問題提供する側からは、一粒で何度でも美味しいトピックだとも言えますが。

住宅・賃貸市場できちんと裁定が働いていれば、両者に極端な有利／不利は生じないはず。購入動機やリスクへの態度に応じて各人にとってベター方を選べばヨシ！と言ってしまうと面白みがないので、少し付言。

信用力がある（貸し倒れリスクが低い）人にとっては、住宅購入の方が賃貸と比べてより魅力的かも。なぜなら、ローン金利が下がったり、優遇制度が受けられるようになったりするから。（というか、信用力が低いとそもそもローンを組むこと自体が難しい）

賃貸の場合は、こうした借り手のリスクや信用の違いが賃料に（ほとんど）反映されない、つまり誰が借りても条件が変わらない。逆に言うと、ローンの条件が悪い人にとっては、無理して購入せずに賃貸を選ぶ方が良いかも。

"「家族構成が変わる可能性のある間は賃貸で過ごし、その変化が落ち着いたところで持ち家にする」"
ライフプランからすると、これが妥当な線かなと思います。
結局賃貸か持ち家か、どっちが得になるかというのはケースバイケースですので、金銭的な面はあくまでも判断材料の一つに過ぎないことは念頭に置いておく必要があるでしょう。
ご自身やご家族の資産状況のみに捉われずに、住宅に関する価値観をすり合わせ、十分検討を重ねた上で、後悔のないようにしたいものですね。

持ち家の方が同じ金額を払った後、家が残るので有利かもしれません。だけど、資産劣化リスクと思うように売れないリスクがあり、そして何よりも「生き方が狭まる」「自分の伸びしろが狭まる」リスクがあると考えています。
お金を塩漬けにしてしまう、そのお金は未来のお金を生むための投資に回すべきお金ではないのか？という意見もありますし、「家を買うとその物件以上の男になれない」という言い伝えもあります。買うならドーンと豪邸を買うような男になりたいですね。

自分でライフスタイルに合わせてシミュレーションした方がよい。こういう統計は丸められてしまうので、考え方は参考になるものの自分には合わないことが多い。私は自分で色々やってみた結果、賃貸の方が現時点では優位性が高いことが分かったのでそうしています。

住宅購入年齢が平均 40 歳代というのは意外。都心だと 3600 万じゃマトモな物件を買えませんよね。平均的なサラリーマンで都心に家を買う人ってどうやってお金を工面しているんだろう？と SUUMO（紙の方）を開いたら、当たり前のように「親からの援助：○○ 百万円」などと書かれていて格差社会を目の当たりにしました……。